La estructura de costos sigue creciendo sin encontrar techo. Ya hay obras paralizadas y se frenan los niveles de inversión.

Las tendencias no están claras en el horizonte.

El mercado de la construcción en Neuquén y en la región en general está sufriendo cambios de importancia.

Por un lado, los costos mantienen su tendencia creciente y las empresas saben con qué inversión se empieza la obra pero no con cuánto se termina. Por el otro, las constructoras no disponen de indicadores confiables para trasladar estos mayores costos en los casos en que la unidad se coloca a la venta con financiamiento.

Hoy, en Neuquén existen algo más de 70 edificios en construcción. Este nuevo escenario determina que muchas empresas del sector hayan frenado transitoriamente sus obras hasta tener un escenario más claro en lo que respecta a la evolución de los principales indicadores de la actividad para el corto y el mediano plazo.

Según datos suministrados por firmas de la zona, el costo promedio de la construcción en el mercado (mano de obra, hierro, cemento, cal, etc.) se elevó en los últimos 12 meses alrededor del 60%. Los datos oficiales suministrados por el INDEC muestran que el incremento de los costos en este mismo período se ubicó en el 18,5% (ver infograma). Las diferencias que existen entre el organismo oficial y la realidad del mercado vuelven a dejar a la vista los "dibujos" del gobierno nacional en materia de indicadores económicos que en el último tiempo tanto daño le han hecho al país.

¿Cómo afecta este escenario de incertidumbre?

La mayor parte de las unidades o proyectos que se han vendido hasta ahora en la región lo ha sido "a pozo". Este esquema funciona de la siguiente manera: una empresa contacta a un grupo de pequeños inversionistas, les plantea el proyecto del edificio y les ofrece las futuras unidades a construir. Estos últimos adelantan un porcentaje del costo total del departamento que van a comprar y terminan pagando el resto en cuotas, fijas en dólares o ajustadas de acuerdo con el índice de la construcción (INDEC).

En los últimos dos años esta alternativa determinó pérdidas importantes sobre las potenciales ganancias de las constructoras.

Siguiendo los ejemplos anteriores y con las estadísticas presentadas, una empresa que comenzó su obra con venta "a pozo" en agosto del año pasado, por cualquier mecanismo de ajuste que se tome (cuotas fijas en dólares o ajustadas por índice de la construcción), terminó absorbiendo entre el 30 y el 40% de los mayores costos de la obra financiada, sin poder trasladarlos al cliente adquirente de la unidad.

En este contexto, y teniendo en cuenta que hasta ahora el 90% de los edificios en construcción en la zona se realizó con financiamiento "a pozo", muchas pequeñas y medianas empresas están reevaluando sus estrategias para poder continuar en el mercado sin los riesgos que hoy enfrentan.

EL FUTURO DEL MERCADO

En la medida en que los indicadores oficiales no se sinceren, difícilmente las empresas puedan salir a financiar las nuevas construcciones o continuar con las que ya están en marcha a través de este mecanismo.

"Ya es difícil vender 'a pozo' un edificio existiendo la oferta que hay en el mercado", confió uno de los operadores del sector al ser consultado por el tema.

El inversor hoy tiene posibilidades de elegir porque hay cantidad y variedad en la plaza.

Los precios del metro cuadrado en un edificio construido en un 80%, de calidad estándar y ubicado en el centro de Neuquén oscilan entre los 1.100 y los 1.400 dólares. Los costos de construcción, en tanto, se ubican entre los 600 y los 900 dólares, dependiendo del valor pagado por el terreno.

"Todavía hay margen para el negocio, pero no todas las empresas de la región están en condiciones de seguir aguantando esta suba de costos sin poder trasladar ese encarecimiento al precio de venta de la unidad", aseguró la fuente consultada.

La pregunta es ahora si el mercado resiste una suba de precios sobre el metro cuadrado y, si es así, cuál es el techo al que está dispuesto a llegar por metro construido.

Para las empresas todavía hay margen para crecer en el nicho de "oferta estándar de calidad". Ponen como ejemplo que en todo el cordón norte de Capital Federal y Gran Buenos Aires los precios de los departamentos con estas características a estrenar no bajan de los 2.000 dólares el metro. Pero está claro que ambos mercados no son del todo comparables a la hora de hablar de valores.

Las estadísticas regionales muestran, en este sentido, que el precio de venta del metro cuadrado de los departamentos se amesetó y encontró un techo el año pasado en torno a los 1.300 dólares, valor que le fue muy difícil de perforar en el último tiempo (ver infograma).

Las nuevas inversiones llegarán, seguramente, con financiamiento propio, es decir que las obras saldrán a la venta una vez finalizadas. De esa manera el constructor tiene en claro cuáles han sido los costos reales desde el inicio de la obra y a cuánto debe vender la unidad terminada para recuperar su capital y tomar de ahí la ganancia real del negocio. Pero para esto hay que tener espaldas financieras. Por lo tanto habrá que esperar que este "apetitoso" mercado se reduzca sólo a las grandes empresas.

Muchas de las constructoras están esperando alguna señal para después de octubre.

La aparición del crédito hipotecario en estos momentos es importante para poder sostener el ritmo de crecimiento de la construcción, pero sigue sin asomar (ver recuadro). Falta de indicadores creíbles, presión inflacionaria y un futuro incierto en materia económica de mediano plazo limitan la salida de esta herramienta financiera al mercado.

Por lo tanto, no son pocos los que ya arriesgan que habrá que esperar un amesetamiento en los niveles de construcción hacia los próximos meses, teniendo en cuenta el escenario nacional al que se le sumó en estas semanas el internacional proyectado para lo que queda de este año y parte importante del próximo.

La construcción seguirá siendo uno de los pilares del crecimiento económico de la región, pero no con la intensidad de los últimos años. El otro cambio que se avecina: la concentración de las obras en pocas pero importantes firmas constructoras.

¿Qué tiene salida en el mercado?

El mediano inversor que quiera colocar sus ahorros en ladrillos debe tener en cuenta las siguientes características que presenta el mercado.
• Se mantiene alta la demanda de departamentos de uno y dos dormitorios en Neuquén capital.
• Cuesta la colocación de departamentos de tres o más dormitorios.
• La ubicación es clave a la hora de vender un inmueble.
• Las casas, en especial las de grandes dimensiones, necesitan un tiempo prudencial para poder ser vendidas.
• En general, todo lo que se encuentre por debajo de los 100.000 dólares con buena ubicación tiene salida rápida en el mercado.
• Oficinas de 40 a 100 metros cuadrados son altamente demandadas en todo el radio céntrico neuquino.
• Continúa firme la venta de lotes en barrios cerrados o countries a precios inferiores a los 30.000 dólares.

El crédito, cada vez más lejos

En los países desarrollados, el crédito participa en un 80% del volumen total de compras de viviendas. En la Argentina ese porcentaje se ubica hoy en un 12%, siendo el 80% de los adquirentes del mismo propietario de más de una vivienda.
Si hasta el mes pasado era complejo acceder al crédito para comprar en la región, la situación se complicó aún más luego del “tsunami financiero” que generó la caída de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos.
A principios de año, el costo financiero total (CFT) de un crédito hipotecario se ubicaba, en tasa fija y en pesos, entre el 12 y el 15% anual. Hoy esos valores se dispararon por encima del 18% y las entidades bancarias son renuentes a dar créditos en pesos a tasa fija por períodos mayores a los cinco años.
Esto muestra que el crédito se encarece al ritmo del crecimiento que presentan las tasas de interés en el sistema interbancario (a principios de mes estaban al 9% y hoy ya superan el 16% en algunos pases).
El sistema financiero está apostando a un sinceramiento de los indicadores económicos en la Argentina y pretende volver al mercado luego de octubre, a la expectativa de las nuevas señales que dé el Ejecutivo en materia de inflación y tasas de interés.
Durante toda esta semana la tasa se mantuvo por encima del 20%, pese a los más de 2.000 millones de pesos que volcó el Banco Central al sistema en los últimos veinte días para aportarle más liquidez.

El dato

El salario continúa pulverizándose en relación con los precios que hoy tienen las propiedades, y es por ello que muy poca gente accede a un crédito hipotecario para adquirir su primera vivienda. Un ejemplo simplifica lo argumentado: la cuota que se debe pagar por un préstamo hipotecario de 100.000 dólares –con tasa fija en pesos y a 15 años– supera los 5.000 pesos mensuales. Quien pretenda acceder a este financiamiento debe percibir un piso de 15.000 pesos mensuales.