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Este año aparecieron algunos datos alentadores en el mercado para aquellos que buscan adquirir una propiedad.
El esfuerzo salarial nominal para la compra de una vivienda mejoró en forma significativa durante el 2010; es decir, se achicó la diferencia existente entre el salario y el metro cuadrado de una vivienda disponible a la venta en el mercado.
Para muchos analistas del sector éste podría ser un nuevo punto de inflexión en el ciclo de largo plazo que muestra la actividad de la construcción e inmobiliaria. (Ver recuadro con más detalles en la página 3)
Un reciente trabajo presentado por la firma Reporte Inmobiliario destaca que desde octubre del 2009 a la fecha el valor promedio de un departamento usado de tres ambientes y calidad media mostró un incremento en el mercado nacional del orden del 4% en dólares, mientras que los salarios privados registrados aumentaron en promedio, en las 18 localidades consideradas, el 20% en dólares durante el período de análisis.
En el caso de Neuquén el posicionamiento es aún mejor.
El precio de un departamento de las características mencionadas subió algo más del 5% en dólares, contra aumentos de salarios registrados promedios superiores al 25% en la misma moneda.
Es decir que el esfuerzo salarial para adquirir una vivienda disminuyó este año algo más del 15%, llevando esta relación a 4,3 años (de salarios) en el 2010 para poder adquirir un departamento de las características señaladas en la página anterior.
Neuquén es una de las plazas mejor posicionadas en la relación entre sus trabajadores asalariados y la compra de una vivienda. Pero las paradojas del sistema determinan asimismo que ésta sea una de las provincias que presentan los mayores índices habitacionales deficitarios del país.
Mejora que por ahora no ayuda
Fruto de los acuerdos salariales firmados durante el último año -que en su mayoría superaron el 20% de aumento- y de la estabilidad cambiaria, el poder de compra del salario con respecto al valor de las viviendas mejoró en términos nominales.
Si bien esta situación podría juzgarse como favorable, comparada con la existente el año anterior, la inflación y el corto plazo de los depósitos en el sistema financiero impiden que este buen escenario de negocios se vea plasmado en una cuota hipotecaria que esté al alcance del asalariado medio.
Por ende, lamentablemente volvemos al punto de partida de años anteriores: el acceso a la vivienda única es un sueño que muchas familias deberán seguir postergando, por lo menos por unos años más.
La mejora producida este año sólo retrajo la situación a mediados del 2008, previo al momento en que se produjo una paulatina devaluación del peso.
Por tratarse la vivienda de un activo de alto valor económico, una mejora en los salarios medios no implica necesariamente que pueda ser aplicada a la compra de un inmueble.
En este sentido es importante remarcar que el salario debe contar con un excedente para derivar al ahorro.
En cualquier país con políticas habitacionales activas la mejora nominal debería convertirse en real y el ingreso mensual permitir destinar un porcentual razonable para el pago de una cuota hipotecaria destinada a la compra de una vivienda.
Pero en la Argentina no siempre -más bien en muy pocas oportunidades- la mejora nominal del salario se convierte en real, ya que la inflación siempre corre delante de los bolsillos de los asalariados.
Por otra parte, las altas tasas de interés que dominan nuestra economía y el "descalce" existente entre los depósitos (que son de corto plazo) y los préstamos (que se necesitan de largo plazo para poner en marcha el circuito) hacen inviable el apalancamiento que necesita el sistema para dinamizar los créditos hipotecarios.
Así, destaca el informe de Reporte Inmobiliario, en las condiciones actuales la cuota para la compra de un tres ambientes usado alcanza en promedio el 81% del salario medio regis-trado. Es decir, sólo queda el 19% para seguir viviendo. Una ecuación inviable para cualquier grupo familiar.
Solamente en las ciudades del sur del país, donde se combinan alto ingreso y valores inmobiliarios más reducidos, es posible acercar la cuota a porcentajes razonables del sueldo mensual, que no debería exceder el 35% del mismo.
Al alto porcentaje del ingreso que demanda la cuota resultante de las líneas de financiación actuales se suma la necesidad de contar previamente con un ahorro equivalente de 8 a 19 sueldos mensuales, según la localidad, o bien contar con otras fuentes de financiación que aporten ese capital que la entidad bancaria no financia del total de la compra de la propiedad.
Según la localidad de que se trate, el ingreso mínimo para calificar para un crédito hipotecario por el 80% (Banco Nación) del valor de un departamento medio usado de dos dormitorios va desde un mínimo de 7.032 pesos en San Salvador de Jujuy a algo más de 12.000 en la ciudad de Buenos Aires. En Neuquén, así como también en las mayores localidades del Alto Valle, ese valor se ubica hoy entre los 10.000 y los 11.000 pesos.
Queda claro entonces que, mientras no se reacomoden las tres variables clave para poner a rodar el sistema de créditos hipotecarios (salario, tasa de interés y valor de la propiedad), las limitaciones para que una familia pueda adquirir su primera vivienda difícilmente se puedan superar.
Ofertas en el mercado
Una buena alternativa en el mercado nacional la constituye la línea de financiación del Banco de Córdoba "Tu Casa", disponible sólo para viviendas en la provincia, con un máximo de 50.000 dólares de crédito para unidades terminadas a partir del 2007 que cuenta con tasa fija subsidiada por el gobierno de esa provincia del 7% nominal (CFT 9,2%) y arroja una cuota de 1.475,45 pesos para el monto máximo financiable (50.000 dólares) a treinta años.
Uno de los pocos bancos que hoy financian a un plazo de veinte años y a tasa fija en la región es el Hipotecario. Pero las tasas que se manejan (CFT) se ubican por encima del 20% en la mayor parte de los casos, lo que las hace muy riesgosas para un tomador de este tipo de créditos. (Fuente: Reporte Inmobiliario)
Podrían mejorar las condiciones en el mediano plazo
A mediados del 2004 señalábamos en estas mismas páginas que el negocio de la construcción estaba pasando por uno de sus mejores momentos. En ese entonces gran parte de los ahorros de la clase media se destinaba a inversiones de "construcciones a pozo", dando una alternativa real a los plazos fijos de los bancos, caídos en desgracia después del "corralito".
Hacia fines del 2006 comentábamos en una extensa nota de este mismo suplemento que el "boom" de la construcción entraba en una meseta con poco margen para seguir creciendo a las tasas de 2003-2005. Los costos comenzaban a presionar sobre el sistema y las tasas que mostraba la suba de precios no eran convalidadas, en muchos casos, por el mercado.
Hoy estamos en condiciones de señalar que la actividad de la construcción e inmobiliaria estaría ingresando en su tercera etapa, clásica de los ciclos que presenta el sistema. Desde fines del 2008 las ventas de viviendas se desplomaron y nunca volvieron a los niveles previos al 2005. El escenario macro se mantiene como en los últimos años: costos en alza, demanda mucho más selectiva y niveles de inversión bajos respecto de 2003-2007 (el esquema de "construcción a pozo" ya tiene muy poca participación en el sistema). Los precios, contrariamente a lo que ocurrió en otras plazas del mundo, se mantienen relativamente estables en nuestro país. "El mercado se puso mucho más selectivo. Las ventas masivas de departamentos terminaron hacia fines del 2006 y a partir de ese momento se desaceleró la actividad. Hoy estamos en una meseta y todo indica que este escenario se mantendrá por un tiempo más",
confió uno de los principales operadores del mercado de la Ciudad de Buenos Aires en conversación con este medio. Este contexto se puede trasladar hoy al mercado de la Norpatagonia.
Por otra parte, las inversiones están mirando hacia otros horizontes desde hace ya unos años. Acciones, bonos, monedas y commodities están en la mira de los grandes fondos y, contra estas alternativas, el "ladrillo" viene cediendo posiciones desde finales del 2008. Para el mediano plazo las expectativas de grandes inversiones siguen estando fuera de la construcción, salvo en aquellos proyectos con nichos definidos. Esto significa que los precios de las viviendas no van a estar sometidos a tensiones o, lo que es lo mismo, se van a mantener en valores relativamente estables.
Crecer en el actual contexto a una tasa del 4% anual y en dólares, como ocurrió este último año con las propiedades, no es una inversión atractiva.
Todo esto determina que, con los actuales niveles de inflación, salarios creciendo al 20% anual en promedio y propiedades con precios sin cambios (como se proyecta para los próximos años), en el 2011 el esfuerzo salarial nominal para la compra de una vivienda podría mejorar en otro importante porcentaje. Es decir, el asalariado mejoraría su capacidad respecto del valor de la vivienda, ya que con una paridad cambiaria cuasi fija un alto porcentaje del crecimiento del salario sería en dólares.
De mantenerse esta tendencia, en el 2012 la relación se ubicaría en los niveles de la convertibilidad, con un esfuerzo para adquirir una vivienda en torno a los tres años de salarios. En este escenario, muchas serían ya las familias que podrían acceder a una vivienda, obviamente con el apoyo de un crédito hipotecario con tasas accesibles. Desde el sector inmobiliario existen expectativas de que a partir del 2011 el gobierno salga al mercado con una agresiva política de vivienda apuntalando el crédito de largo plazo. Año político.
JAVIER LOJO