DANIEL DARRIEUXdanielda@speedy.com.arJosé Rosados, un reconocido consultor y director del sitio web y newsletter “Reporte inmobiliario”, visitó Neuquén invitado por el Colegio de Martilleros y dialogó con “Río Negro” sobre la situación del sector.–¿Cómo está el nivel de actividad del sector inmobiliario?–En lo referido al número de compras y ventas, es sensiblemente inferior a otros años, en especial cuando se compara con el 2008.–¿Hay diferencias según las regiones?–Con respecto a la capital y el Gran Buenos Aires, según datos oficiales del Registro de la Propiedad Inmueble, se escrituraron un 31% menos de propiedades que en el primer semestre del año pasado. En la provincia de Buenos Aires fue un 38% menos.–¿Y en el resto del país?–En el interior, salvo algunos casos, adolecemos de datos objetivos porque no se llevan estadísticas. Para suplir esta falta de información hicimos un estudio a través de una encuesta a las cinco principales inmobiliarias de cada una de las capitales de las provincias, en la que preguntábamos cuál era el nivel de actividad estimado con respecto al año anterior. El 87% de las respuestas fue que la actividad cayó, respecto del 2008, entre un 30 y un 50%.–¿Cómo explican esta caída?–Son distintas variables que actúan en conjunto. Una de ellas es el elevado nivel de incertidumbre con que un inversor juzga el futuro, además de las cuestiones políticas a nivel del gobierno nacional y la seguridad jurídica que, hacia adelante, pueda determinar un escenario negativo para una inversión inmobiliaria.–¿Cómo incide la falta de crédito?–El crédito hipotecario es fundamental para poder reactivar y extender la demanda. Aquí también la certidumbre es fundamental. El que se endeuda necesita un panorama medianamente certero, debe juzgar como viable endeudarse y pagar una cuota sin temor a que esa cuota se le pueda disparar y resultar muy elevada.–¿Y con respecto a la construcción?–En la capital federal y la provincia de Buenos Aires, en lo referido a multiviviendas, cayó un 40% en el primer semestre con respecto al 2008. Ya en ese año había caído un 15% con respecto al 2007, que fue el mejor año. Hay una muestra objetiva que lleva el Indec, que tiene que ver con registros de permisos para construcción en 42 municipios del país. La caída fue del 37% en el primer trimestre del 2009 con respecto al 2008. En Neuquén fue del 38% en el mismo período.–¿Cuál ha sido la variación de costos?–En base a nuestras mediciones el incremento fue de un 12% anual, menos de lo que venían aumentando en años anteriores. En dólares cayeron, por la devaluación.–¿Qué tan rentable es hoy la inversión en ladrillos?–Construir para alquilar puede dar una buena rentabilidad, de entre un 5 y un 7% anual de la inversión. Es menor de lo que era en la década del 90, cuando estaba entre el 10 y el 12%. Lo que está indicando es que el que se volcó a comprar inmuebles lo hizo más pensando en resguardo del capital que en la rentabilidad.–¿En qué segmentos se observa mayor faltante de viviendas?–Fundamentalmente en el nivel medio-medio, en viviendas de buena calidad y medianamente bien localizadas.–¿Bajo qué condiciones se podría reactivar la actividad inmobiliaria?–Para mejorar todas las actividades se requiere un contexto macro más estable que haga que las tasas de interés sean inferiores para alentar la inversión. También el costo del dinero está en función de la inflación y de la seguridad jurídica a largo plazo.–¿Cómo incide el respeto a la propiedad privada en el desarrollo del sector?–Lo afecta restringiendo la oferta a futuro. Está circulando un proyecto de una senadora que pone un tope al precio de los alquileres, estipula la creación de un supraorganismo estatal que debería recibir fondos del Tesoro Nacional para construir viviendas. Esto genera el efecto contrario al que dice buscar, lo que provoca es una restricción de la oferta.–¿Cómo ve el panorama para lo que queda del año?–No creo que cambien los niveles de actividad en la medida en que no mejore el clima político. Tenemos que ver lo que sucedió con el conflicto con el campo. Todo eso generó retracción.
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