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Las estadísticas de los primeros seis meses del 2008 confirman que la construcción en el país, uno de los motores del crecimiento del plan económico K, entró en un período de amesetamiento.
Las causas: la inestabilidad política, la inflación y los costos en una actividad que crece de manera desproporcionada.
La crisis del campo, sin dudas, se tradujo en la postergación de las decisiones de inversión en el sector de la construcción. En este sentido los operadores del sector señalan que "lo prudente es desensillar, hasta ver cómo termina todo esto".
Datos oficiales detallan que durante el período 2003-2007 cerca del 45% de las inversiones inmobiliarias registradas en Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe llegaron de la mano de empresas ligadas al sector agropecuario.
"El derrame económico que generó la soja, el trigo y el maíz se canalizó en gran medida hacia la construcción", confió una de las fuentes consultadas.
El hecho es que los bruscos movimientos de algunas variables –como el tipo de cambio, la tasa de interés y variaciones en los precios relativos–, sumados a la falta de certidumbre sobre la evolución de las mismas para el futuro, terminan por privilegiar estrategias de corto plazo por parte de los inversores.
Los proyectos en marcha seguirán su nivel de actividad. Sin embargo ya se ven, inclusive en nuestra región, importantes correcciones sobre las obras habilitadas en función de los bruscos cambios de ciertas variables.
Los nuevos proyectos inmobiliarios, paralizados.
La sensación general es que no hay garantías de lo que se le puede pedir a un inversor una vez que se inicia una obra.
Durante el período 2003-2006 más del 70% de las nuevas construcciones (viviendas privadas) se hicieron con el sistema de “inversión a pozo”.
Bajo este esquema, el ahorrista/ inversor participaba del proyecto de obra y lo iba cancelando en cuotas mensuales y consecutivas, con pleno conocimiento de la cuota que iba a terminar pagando y, por ende, del valor final del departamento que adquiría.
Los costos de construcción durante este período se mantuvieron crecientes pero con un escenario macroeconómico relativamente estable: un dólar competitivo, una demanda firme por el excedente de liquidez y una inflación contenida en torno a un dígito.
El escenario macroeconómico durante el período 2007-2008 cambió totalmente. El dólar dejó de ser competitivo, el índice de precios se desbocó y los costos se volvieron inmanejables para el sector.
Las proyecciones privadas detallan que para el cierre del 2008 el costo de la construcción (Base 100=1993) se ubicará en los 328,8 puntos, cuando en el 2001, en plena salida de la convertibilidad, este indicador estaba en los 96 puntos.
Resumiendo: los costos promedios de la construcción se multiplicaron por 3,5 durante el período 2001-2008.
Gran parte de este incremento se registró en los últimos dos años.
Hoy el “sistema a pozo” dejó de existir como mecanismo de inversión en el país y, obviamente, también en la región.
Primero: ya no existe ni la liquidez ni el ahorro suficiente en la clase media para derivar dinero hacia la construcción como sí había en el período posdevaluatorio.
Segundo: la construcción ya dejó de ser una alternativa rentable para determinados segmentos de la sociedad con capacidad de ahorro. Existen otras opciones que dan más seguridad y tasas reales de rentabilidad igual o superiores a las que puede dar una vivienda. Los márgenes que este tipo de inversión daban en 2003-2006 poco tienen que ver con los actuales.
Tercero: un inversor que ingresa en este tipo de alternativa para colocar sus ahorros sabe qué cuota comienza pagando pero no así cuánto terminará abonando. Existen algunos casos en la región de inversores que ingresaron a la construcción de edificios el año pasado bajo el “sistema a pozo” y hoy ya están pagando más caro la vivienda de lo que pide el mercado por esa misma unidad puesta a la venta.
PRESIÓN INFLACIONARIA
Para la mayor parte de los analistas del sector, el gran flagelo que hoy está frenando el desarrollo de la construcción es el alto nivel de inflación que está registrando el país en estos últimos años.
“No hay forma de competir en un mercado con una inflación en dos dígitos”, sentenció días atrás el emprendedor inmobiliario y creador de Nordelta, Eduardo Costantini, en una de sus últimas exposiciones sobre el tema.
Es que, con alta inflación (dos dígitos), los costos deben ser corregidos periódicamente, el inversor es reticente a colocar sus fondos y esto genera una espiral negativa que termina afectando toda la construcción, uno de los cimientos de la actual economía.
En la Ciudad de Buenos Aires, muchos de los fideicomisos que se iniciaron a partir del 2007 muestran serios problemas financieros para poder continuar.
Los precios acordados en aquel entonces con los inversores que participaron de proyectos nada tienen que ver con los actuales. La mayor parte de las nuevas obras, puestas en marcha durante el año pasado, ya computan índices de actualizaciones combinados para sostener el valor de la cuota que abona un inversor sobre una vivienda y buscar de esta manera ganarle a los índices reales de inflación.
SIN CRÉDITOS HIPOTECARIOS
El otro eje movilizador de la construcción, al margen del ahorro, es el crédito hipotecario. Los pomposos anuncios del gobierno nacional dando a conocer el “Plan Alquiler” para la adquisición de viviendas a través de créditos hipotecarios, con cuotas similares a las que un inquilino pagaba por su alquiler, se chocaron con la realidad del mercado. Nunca pudieron llegar a la práctica y menos aún con los actuales niveles que presentan las tasas de interés.
El crédito hipotecario abandonó el mercado hace ya más de un año. Los que continúan promocionándose son a tasas variables y el costo financiero total del crédito oscila en torno al 35% anual.
Obviamente, muy pocos inquilinos pueden acceder a este tipo de financiación. Los requisitos que están poniendo las entidades financieras para otorgar un crédito de este tipo son innumerables y tienden a desestimular el acceso al mismo. “El riesgo es muy alto y las casas matrices cortaron todo tipo de financiación a tasa fija y a más de cinco años”, confió un ejecutivo de un importante banco internacional.
La inflación es la que lleva toda esta inestabilidad al mercado. Por encima del 20% anual no hay tasa de interés de largo plazo que soporte este esquema.
Todos los operadores que participan en el mercado coinciden en señalar a la inflación como la variable que está desacomodando a la actividad.
El problema está en que este diagnóstico no es convalidado por el gobierno central.
Atónitos quedaron muchos inversores esta semana al escuchar al secretario de Interior (virtual ministro de Economía) señalar en el Senado de la Nación: “La única inflación que existe es la del INDEC”.
Parafraseando al general Perón: “La única verdad es la realidad”.
JAVIER LOJO