Los distintos pronósticos del sector privado detallan que la inflación para este año se ubicará en un piso del 20%. Los más escépticos aseguran, con la inercia que se observa en este primer trimestre, que tocará el 30%.

Frente a este complejo escenario, muchos de los medianos y grandes inversores (con más de 50.000 dólares de libre disponibilidad) vuelven a mirar al ladrillo como resguardo para sus ahorros.

La clase media tradicionalmente se refugio en la compra de propiedades para mantener, en el largo plazo, su capital. Durante el período 2001-2007 este tipo de inversión generó importantes utilidades y no sólo en el mercado de la capital federal, como históricamente mostraban los ciclos económicos, sino también en las ciudades del interior.

Las estadísticas brindadas por "Reporte Inmobiliario" son contundentes: durante los 96 meses que transcurrieron entre el arranque del año 2002 y principios de marzo del 2010, los valores inmobiliarios promedios de los departamentos usados de la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (valores de referencia para el país) superaron el crecimiento del costo de la vida en un 85%, con relación a los salarios privados registrados tuvieron una evolución superior en un 57% y alcanzaron un 56% de incremento diferencial por encima de la cotización del dólar.

En el interior del país, y tomando como referencia dos plazas de importancia en la región como son Neuquén y Bariloche, estas diferencias son aún más notorias.

El crecimiento -en dólares- que presentaron las propiedades en estas dos localidades fue llamativo. En el caso de Neuquén, el costo del metro cuadrado (m2) pasó de los 770 dólares hacia mediados del 2001 a los 1.260 dólares en los primeros meses de 2010, mostrando un incremento del 63%.

Bariloche mostró una mejor tendencia, con un crecimiento superior al 100% (ver infograma adjunto). Los departamentos del cordón norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires revelaron una suba promedio del orden del 50% en moneda norteamericana.

Tomando como referencia la evolución de los precios de las últimas décadas, difícilmente un inversor vuelva a alcanzar la renta registrada en estos últimos años, conocidos como los del "boom" del ladrillo posconvertibilidad.

Pero con la llegada de la inflación lo que se busca, volviendo a la compra de propiedades, no es hacer grandes diferencias con la plata que uno pone sino tratar de mantener el capital que se tiene.

De ahí que se observe un cambio en la tendencia del mercado. Las escrituras de compraventa en la capital federal mostraron una recuperación luego de casi un año con valores negativos.

En el mercado no dudaron en destacar que la suba interanual representa un cambio muy claro en la tendencia que se había extendido durante todo el año pasado, aunque reconocen que los números de este primer bimestre todavía están por debajo del promedio de los últimos años.

En nuestra región todavía esta mejora no se observa, aunque los desarrolladores inmobiliarios apuestan a un segundo semestre del año mucho más dinámico.

Hacia dónde apuntanlas compras

La recuperación de las ventas se explica en parte por la marcha de la macroeconomía.

Cerca del 70% de las propiedades adquiridas en la capital federal en estos dos primeros meses del año -único distrito con estadísticas actualizadas- fueron departamentos con valores menores a $ 300.000.

Quien invierte en la compra de una propiedad de estas características -dos o tres ambientes- en general no la usa para mudarse sino para alquilar.

La mayor parte de los desarrolladores inmobiliarios en Neuquén apunta a estos "nichos", que son los que tienen hoy salida en el mercado. "Un dos ambientes duplica la utilidad, tomando en cuenta la relación inversión versus alquiler, respecto de un departamento o casa de grandes dimensiones", confió un operador del sector al ser consultado por el tema. "La conducta del argentino medio es ahorrar en el ladrillo. No va a las acciones o a las inversiones de riesgo. Quiere, por lo general, algo tangible... algo que él pueda tener bajo su control. Y en este encuadre están las propiedades", aseguró la fuente.

¿Puede bajar el precio del metro cuadrado?

Para muchos argentinos los precios de las propiedades son exagerados y deberían tender a desinflarse. Para otros, en cambio, el ladrillo siempre fue para arriba y seguirá subiendo.

Hay consenso entre inmobilarias y desarrolladores acerca de que en el 2010 se registrará un mayor movimiento en comparación con el 2009, calificado por muchos de ellos como un año para el olvido.

Según "Reporte Inmobiliario", hay coincidencia entre los operadores en que el segmento de unidades "Premium" en la capital federal, que comprende a los barrios de mayor demanda y a la franja conocida como el corredor norte de la ciudad, será el que motorice nuevamente la actividad del sector.

Finalmente, los expertos ven un mercado virtualmente partido en dos. Por un lado, el de las unidades orientadas al segmento socioeconómico medio-alto de la población, que posee una determinada lógica y dinámica de precios. Por otro, el de las dirigidas al segmento medio y bajo, que depende de la evolución del crédito hipotecario y del poder adquisitivo de la clase media para realizar inversiones.

En nuestra región todo apunta a que se desarrollará con mucha mayor velocidad esta última opción. No por la aparición del crédito hipotecario -ya que en los actuales niveles de inflación las tasas se dispararon- sino por la capacidad de ahorro que muestra la clase media y la falta de alternativas de inversión que existen frente a un costo de vida que corroe los ahorros de este segmento de la sociedad.

En este escenario, la propiedad es una posibilidad para cubrirse de los procesos inflacionarios. Pero es importante asesorarse a la hora de comprar: calidad de construcción y, especialmente, ubicación son las claves hoy para hacer rentable este tipo de inversión.

La primera vivienda, cada vez más lejos

La relación entre el salario y el precio de una vivienda, que viene cayendo aceleradamente, empeorará en el 2010 y se ubicará en uno de sus peores niveles de los últimos años.

Ésta es la previsión de los principales analistas del sector, que ponen la lupa en como está evolucionando la capacidad de compra de las familias argentinas de clase media en términos de metros cuadrados.
A pesar de las proyecciones que indican una recuperación de la economía, la tónica general entre los profesionales del mercado inmobiliario es de escepticismo, sin un cambio en los precios de la vivienda ni en la facilidad de acceso al crédito hipotecario.

En la visión de los expertos, el año próximo los salarios perderán poder adquisitivo, ante un panorama de inflación que puede ubicarse en un piso del 20% anual, con precios (en dólares) de las propiedades estables, en el mejor de los escenarios.

En todo caso, el sector inmobiliario se encarecerá, en términos de dólares y computando una devaluación en torno al 10%, siendo uno de los que experimente la mayor suba real para los argentinos. En este sentido, la consultora "Reporte Inmobiliario" dio cuenta -tomando como referencia un departamento tipo de 65 m2 en la capital federal- del modo en que fue evolucionando el salario contra el metro cuadrado. Al respecto, y tomando como base de cálculo los ingresos combinados de una pareja, por un total de u$s 1.500 mensuales, el mencionado indicador estima en 61 meses el lapso de tiempo requerido para la compra de un departamento de 65 m2, a un costo de u$s 1.400 (por m2). En el año 1999 esta misma pareja necesitaba 20 salarios para adquirir una propiedad de estas mismas características.

Esta realidad, aunque más pronunciada aún, se observa en nuestra región. La mayoría de las ciudades de Río Negro y Neuquén mostró un crecimiento mucho más desproporcionado en el valor de las propiedades respecto del salario.

"Hoy lo que vemos es una fuerte caída en la accesibilidad a la vivienda por parte de un trabajador formal que, además, si quiere acceder a un crédito hipotecario a 20 años necesita garantizar ingresos por unos $ 7.000 para un departamento de 50 m2", explica Ricardo Theller, investigador de la UADE.
En Neuquén, para poder acceder a una propiedad de dos dormitorios en el centro de la ciudad con un crédito hipotecario, se necesita tener un salario superior a los $ 10.000.