El presupuesto para la obra pública en la Argentina se quintuplicó desde el 2001 y subiría este año el 30% respecto del anterior. Y, si bien la inversión sumaría en el 2008 unos 25.000 millones de pesos entre la Nación, las provincias y los municipios, continuaría siendo insuficiente para cubrir los déficits de viviendas y energético.
En la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación calcularon un déficit de 2,6 millones de unidades habitacionales. Sin embargo, los desequilibrios de tenencia, titulación y posibilidades de utilización de las urbanas y suburbanas impedirían ofrecer respuestas a 3 millones de familias, de acuerdo con la Encuesta de la Deuda Social Argentina (EDSA) de la Universidad Católica Argentina. Hasta habría 14,6 millones de personas de los segmentos poblacionales medio y bajo con dificultades para acceder a la casa propia sin el respaldo o la ayuda estatal.
A todo esto, Julio de Vido, ministro de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, publicitó que durante la presidencia de Néstor Carlos Kirchner se asignaron más de 14.000 millones de pesos para concretar 253.000 viviendas que “resolvieron la situación de casi un millón de personas”.
La Cámara Argentina de la Construcción (CAC) estimó que en la próxima década deberían destinarse a infraestructura alrededor de 100.000 millones anuales, más allá de que el sector crecería este año entre el 7 y el 9%. También manifestó sus expectativas de que la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) y las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones (AFJP) contribuyan a financiarla en el largo plazo, mientras aguarda por la creación de instrumentos en el mercado de capitales y que se superen problemas provocados por la inflación y la desconfianza de mucha gente a efectuar depósitos a largo plazo en el sistema financiero.
El nivel general del índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires aumentó el 21,4% durante el año pasado, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), como consecuencia de las subas del 20,6% en materiales, del 22,7% en mano de obra y del 20,3% en gastos generales. En tanto, el costo por metro cuadrado de la vivienda multifamiliar trepó entonces a 1.278,05 pesos, o sea, el 22,7%.
El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), elaborado además por el INDEC, se incrementó el 5,4% en los primeros once meses del año anterior respecto del mismo período del 2006 y reflejó esa tendencia en todas las obras, más en las viales y otras de infraestructura. Mientras tanto, los permisos de edificación para obras privadas, en 42 municipios representativos, bajaron el 1,2%, efectuando idéntica comparación. Por otra parte, en el tercer trimestre del 2007 había 412.781 trabajadores registrados, en relación de dependencia (ver infografía).
Para el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric) de la CAC, la evolución sectorial fue impulsada por el mercado residencial, aunque observó su “agotamiento relativo” por “las crecientes dificultades que se presentan para realizar las ganancias previstas originalmente por los empresarios inmobiliarios”. Eso se verificó sin que surgieran oportunidades para las viviendas orientadas a la denominada “clase media”, por carencias crediticias, aunque sí aparecieron para las obras públicas y las de “otros destinos”, como oficinas.
Martín Redrado, presidente del Banco Central, aseveró en noviembre pasado que “hay 160.000 millones de pesos susceptibles de volcarse al financiamiento de largo plazo y que, desafortunadamente hoy, no están los instrumentos, la coordinación y el trabajo en conjunto para dar más eficiencia y racionalidad al uso de estos recursos”. Por eso insistió en que “las bases macroeconómicas son sólidas y las microeconómicas se van corrigiendo paulatinamente por el lado de la oferta. Los balances de los bancos están normalizados y el sistema muestra ganancias, alto grado de capitalización y niveles record de solvencia y liquidez”, como para “trabajar en fortalecer la moneda doméstica como unidad de cuenta para transacciones financieras de mediano y largo plazo”.
Es “absolutamente necesario que el mercado de capitales contribuya a la política económica”, planteó Adelmo Gabbi, presidente de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, cuando en la CAC subrayaron que “la fuerte inversión para la mayor parte de las obras de construcción y su plazo de amortización hacen necesario que se desarrolle un mercado de financiamiento con montos significativos y plazos largos”.
Como los valores de las viviendas se “amesetaron”, los inversores siguieron canalizando sus ahorros en inmuebles, sobre todo en departamentos de dos y tres ambientes o monoambientes grandes que adquieren para uso propio o renta. Ahora ya no con el 1% mensual de la era de la convertibilidad del uno al uno del peso con el dólar, sino con el 0,6-0,7%, que es la rentabilidad de la relación capital/alquiler en otras naciones. Sin embargo, la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) estableció que en el tercer trimestre del año pasado los alquileres en un contrato de dos años dejarían una ganancia del 34,3% anual en dólares, si se suma la revalorización de lo obtenido.
Aunque la Ciudad de Buenos Aires demanda edificios para reciclar, casas donde instalar restaurantes y predios para satisfacer la creciente demanda de turistas extranjeros, si no crece la construcción continuarían subiendo los alquileres, en función de la inflación prevista.
Una encuesta cualitativa del INDEC trazó, asimismo, un panorama alentador para el 2008, en un contexto que mostró en actividad al 95,3 y 93,7% de las empresas dedicadas a obras públicas y privadas respectivamente. Entre las primeras, el 51,2% no previó cambios en la actividad, el 30,2% auguró un incremento y el 18,6%, una disminución; en cambio, entre las orientadas a realizaciones privadas, el 50% sostuvo que no afrontará modificaciones, el 37,5% señaló un alza y el 12,5%, una baja.
En la Ciudad de Buenos Aires hubo recientemente señales de preocupación para este año, por la suba del impuesto al alumbrado, barrido y limpieza (ABL), las protestas con piquetes de la Unión Obrera de la Construcción (Uocra) en 30 calles y accesos clave para el tránsito –justificados por la intensificación de los accidentes y las muertes de 158 trabajadores durante el año pasado–, los amparos judiciales para que se suspendan obras en ciertos barrios y la consabida falta de acceso a los créditos hipotecarios.
Por las dudas, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispuso medidas para “formalizar” el sector. Desde el 1º de enero obliga a que le informen las ventas de propiedades por un valor de 300.000 pesos, tras comprobar subdeclaraciones de los valores de escritura y de los honorarios de los escribanos, falta de declaración de las comisiones por las inmobiliarias y de pago del impuesto a las transferencias de inmuebles y la omisión de comunicar las rentas por alquileres.

Créditos hipotecarios escasos e inaccesibles

 Suele decirse que existe financiamiento cuando hay previsibilidad jurídica, estabilidad de la moneda y sin una inflación real como la que últimamente afecta a la Argentina, aunque la contradigan las estadísticas oficiales.
Mientras en la década del ’90 del siglo pasado se otorgaban créditos para la vivienda de hasta 40.000 dólares, a un plazo de 20 años y con tasas del 10 al 14% anual, en noviembre pasado con más dificultades se obtenían 120.000 pesos, a un promedio de 10 años y un costo de entre el 10,5 y el 12%, más 2 ó 3% en concepto de seguros, gastos de administración e impuestos.
Aunque la volatilidad de los mercados y cierta incertidumbre se harían notar durante la mayor parte del 2008, semanas atrás ya se descartó la posibilidad de una explosión de la burbuja inmobiliaria como consecuencia de la crisis de las hipotecas “subprime” (de alto riesgo) que tanto afectó a los Estados Unidos y Gran Bretaña.
El Banco Central buscó alentar a las entidades financieras para que se complementaran más con el mercado de capitales, a través de la securitización y posterior traspaso de los créditos hipotecarios que generen a inversores institucionales, como las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones (AFJP) y las compañías de seguros de vida y de retiro, que manejaban en conjunto, en el sexto bimestre del 2007, unos 130.000 millones de pesos que podían invertirse a largo plazo, cuando sólo el 3% estaba colocado en obligaciones prolongadas. Apenas 16 bancos ofrecían algún préstamo para la vivienda y siete de ellos influían en el 80% del crecimiento de las hipotecas en los primeros once meses del año último. Y de esos siete, sólo dos emitieron fideicomisos (el Hipotecario y el Santander). Este tipo de créditos registra el mayor grado de cumplimiento de los deudores: es del 3,8% la cartera irregular e incluso alrededor del 2% tomando en consideración las nuevas financiaciones. Los bancos recordaron que los ahorristas locales colocan su dinero a menos de 60 días, por lo que comenzaron a explorar posibilidades alternativas, como los fideicomisos financieros con carteras hipotecarias (securitización). No obstante, los préstamos para la vivienda crecieron el 41% anual entre enero y noviembre últimos, supuestamente por la estabilidad laboral y el crecimiento de los ingresos, pero la cuota a pagar aumentó más del 5%, en el caso de aquellos tomados con tasa variable, y más del 30%, con tasa fija. En el ámbito inmobiliario aguardan que transcurrido el verano habrá bancos que lanzarán nuevas líneas.
El “Plan inquilinos” no tuvo el resultado esperado imaginado por el anterior gobierno nacional, debido a la diferencia entre el ingreso promedio y la cuota. Según la ley 26.158, las constructoras podían solicitar beneficios –como la devolución del Impuesto al Valor Agregado (IVA)– “por la compra, fabricación, elaboración o importación definitiva de bienes y/o prestaciones o localizaciones de servicios les hubiera sido facturado por la construcción del inmueble”. Por eso se prometieron créditos más baratos, que permitirían a quien alquilara una vivienda comprar una equivalente mediante un préstamo cuya cuota fuera similar al alquiler. Desde fines de octubre del 2006 hasta el 30 de setiembre del 2007 –último dato disponible– se concedieron 6.000 –4.000 del Banco Nación–, por cerca de 580 millones de pesos, es decir, menos del 19% del crecimiento que tuvo el stock total en los primeros nueve meses del año pasado.

Desarrolladores con inversiones por u$s 10.000 millones

Los 60 principales proyectos anunciados por desarrolladores inmobiliarios en el país durante el 2007 y aquellos en marcha representarían inversiones por 10.000 millones de dólares. De esta cantidad, Reporte Inmobiliario.com señaló que 3.840 millones se destinarían a la Ciudad de Buenos Aires y casi la mitad de esta suma, a la zona de Puerto Madero. Aparte, permitirían ampliar el centro de convenciones de La Rural (en Plaza Italia) y los dos shoppings proyectados por Irsa. Estos emprendimientos residenciales captarían el 80% de las inversiones totales.
En el interior, en cambio, los de viviendas atraerían el 52%, por la existencia de otros rubros relacionados con el turismo, las propuestas temáticas y los emprendimientos mixtos (residencias, oficinas y negocios). Entre las propuestas se destacó “Ribera urbana” –que G&D, de Daniel Mintzer y Gabriel Mayo, decidió en Neuquén–, oficinas en Rosario de Nordlink y viviendas en Córdoba del grupo Eurnekian. En el trienio 2008-2010 se incorporarían a Buenos Aires unos 240.000 metros cuadrados nuevos de oficinas, ya que resulta cada vez más difícil conseguir las “premium” o “AAA”, en tanto la economía viene aumentando a un ritmo sostenido desde hace un quinquenio. 
El crecimiento del 8,5% que tuvo la economía argentina el año pasado y la posibilidad de que sea del 7% en el actual impulsó a desarrolladores –como Continental Urbana y Pegasus (fondo liderado por Mario Quintana)– a buscar nichos para satisfacer las demandas de más plantas fabriles y depósitos. A esto se agregarían 25 parques industriales por instalarse este año –mayormente en la provincia de Buenos Aires–, que a cada una de las firmas que los elijan les permitirá ahorrar costos de mantenimiento de espacios comunes y servicios y lograr beneficios fiscales y disminución de las tasas municipales
Hace casi un año, Francisco Macri anunció la venta de Iecsa (especializada en grandes obras privadas y públicas, ductos y líneas de transmisión eléctrica) y Creaurban (responsable de las torres Mulieris y del Yacht de Puerto Madero) a los hermanos Angelo y Fabio Calcaterra, quienes en setiembre pasado sumaron como socio minoritario al grupo italiano Ghella. Finalmente, en noviembre pasado, Iecsa y Ghella formaron ODS para obras de infraestructura, desarrollos inmobiliarios y de minería y servicios de gestión, financieros y concesiones, en la Argentina y América Latina.
Eduardo Costantini, presidente de Consultatio y responsable del complejo Nordelta (12 barrios cerrados alrededor de un lago de 200 has en el Tigre bonaerense), que el año pasado anunció otros dos y facturó entre 60 millones y 70 millones de dólares, lanzó en la misma zona “Boating”, con 250 lotes, que forma parte de un desarrollo más amplio y demandaría 400 millones.