BUENOS AIRES (Enviado especial).- El sector de la construcción presenta un horizonte complejo de cara a los próximos años.
Variables económicas clave muestran desvíos importantes para invertir en la actividad. A este escenario hay que sumarle la falta de una estrategia global para el sector a nivel país, lo que termina por generar un alto grado de incertidumbre entre los emprendedores inmobiliarios.
Actualmente la industria de la construcción muestra un “amesetamiento” en su ritmo de crecimiento y todo parece indicar que esta tendencia se mantendrá en los próximos años.
Durante el seminario “Crédito para la vivienda y desarrollo inmobiliario” realizado días atrás en la ciudad de Buenos Aires se debatieron éste y otros temas de importancia para el sector. En el evento, organizado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), participaron analistas locales y de distintos países y se debatieron temas como la reactivación del crédito hipotecario en el mercado y, fundamentalmente, cómo mantener los niveles de crecimiento tal como lo vino haciendo la construcción en los últimos cinco años, teniendo en cuenta las variables macro y microeconómicas que muestra el país.
La apertura y el cierre del seminario estuvieron a cargo del titular del BCRA, Martín Redrado, quien remarcó la importancia de los bancos privados en el sector de la construcción y aseguró que en el país están dadas las condiciones para que las entidades vuelvan a otorgar créditos hipotecarios de largo plazo.
El economista y uno de los ideólogos del Plan Fénix Aldo Ferrer acompañó este pedido y completó su exposición destacando que es imprescindible aprovechar el buen momento que atraviesa la economía argentina para reorientar la política de viviendas hacia los sectores que no pueden acceder al crédito. En este sentido, aseguró que la intervención del Estado cobra relevancia en el logro de este objetivo.
Pero el mercado está dando señales claras sobre lo que verdaderamente necesita el sector para seguir consolidando ese crecimiento. Las palabras del creador del complejo inmobiliario Nordelta, Eduardo Costantini, fueron contundentes en este sentido: “El boom de la construcción ya pasó. Hoy la demanda está más selectiva, no compra como en años anteriores”, sentenció el ejecutivo.
El emprendedor destacó que “la fuerte suba de los precios de las propiedades alcanzó su techo hace ya casi un año. El mercado está hoy en una etapa de maduración, por lo que ya no hay que esperar subas de precios significativas en el corto y el mediano plazo”. Sobre este mismo tema adelantó que algunos sectores ya están sobreofertados, por lo que puede haber ajustes marginales sobre los actuales valores de las propiedades. “En definitiva, el mercado hoy se va a mover de acuerdo con las bondades que presenta el proyecto. O sea, el movimiento seguirá, pero responderá a una demanda definida”, confió el empresario en otra parte de su exposición.
Clarisa Estol, titular del Banco Hipotecario (BH), resaltó la necesidad de trabajar junto con el gobierno nacional en los segmentos de ingresos medios, que están desatendidos en el mercado y son los que muestran un potencial crecimiento para el desarrollo del crédito hipotecario (ver recuadro).
Potenciar el mercado secundario para conseguir financiamiento, tanto para los emprendedores como para los compradores de viviendas, fue otro de los temas de debate. “Tiene que existir un mercado secundario desarrollado para que pueda traccionar el primario. En el BH tenemos la emisión de cédulas hipotecarias. Llevamos ocho series con cerca de 400 millones colocados, con una oferta de 1.200 millones. Esto muestra el apetito que existe en el mercado por estos productos y que hay inversores que entienden el producto y lo ven como una salida para sus colocaciones. Esto necesita tiempo, pero está en marcha”, explicó Estol.

CONCLUSIONES

Los conceptos finales más salientes, en relación con el futuro que presentan la construcción y la actividad inmobiliaria se pueden resumir en los siguientes puntos.
• Todos los analistas que expusieron en este evento coincidieron en señalar que dados los actuales niveles de inflación en el país no hay posibilidades de crecimiento. Una inflación cercana a los dos dígitos impide el financiamiento genuino de la actividad.
• La escalada de los costos de la construcción es otra de las limitaciones que muestra el sector. En los últimos tres años representó más del 65% en dólares.
• Los valores de las propiedades, en promedio, encontraron en el 2007 un techo que difícilmente superen en los próximos años.
• Las construcciones “a pozo”, que hasta el año pasado eran financiadas en un 60% por inversores que buscaban resguardo para sus ahorros, en la mayoría de los casos hoy no llegan al 15%.
• Las cláusulas de ajuste a las que debe recurrir el emprendedor para construir un complejo edilicio ponen en riesgo el proyecto.
• Una proporción importante de la demanda de crédito hipotecario llega de la mano de personas que ya tienen su vivienda. Es decir, buscan esta herramienta financiera como mecanismo de ahorro.
• Para que se monetice la economía se debe poder contar con previsibilidad jurídica y estabilidad de la moneda. Es la única manera de que exista crédito de largo plazo, de que los bancos puedan fondearse y de que haya confianza tanto en el depositante de dinero en el banco como en el tomador del crédito de asumir un riesgo de este tipo.
• La industria de la construcción se puede multiplicar porque todavía hay margen para crecer, pero se necesitan créditos a largo plazo que hoy no existen.
• A los bancos se les hace difícil fondearse con los actuales niveles de inflación y en un sistema con tasas negativas. Más del 70% de los plazos fijos depositados tienen plazos menores a los 90 días con tasas de interés promedios del 9% anual, contra una inflación real del orden del 20%.
En definitiva, todo indica que el boom de la construcción pasó. Desde la óptica de muchos analistas, las señales que emite el gobierno en aras de controlar la inflación son “muy difusas”, lo que podría complicar aún más el escenario durante el próximo año.

Complementariedad

BUENOS AIRES (Enviado especial).- En parte de su exposición, Clarisa Estol señaló la necesidad de segmentar el mercado en función de los ingresos que presenta la demanda del crédito hipotecario y de actuar juntamente con el Estado para dar respuesta al problema de la vivienda.
El segmento más bajo, computado como aquel que presenta menos de dos salarios mínimos como haber, es el que debe ser asistido por el sector público. Hoy se está trabajando con el Plan Federal, que no llega a satisfacer plenamente la demanda de este sector del mercado. El problema que surge en este sentido es que, al no haber respuestas para la demanda de viviendas de los sectores medios, muchas veces éstos se terminan “colando” en el Plan Federal, lo que habla de una ineficiente utilización de los recursos ya que los mismos deben ser orientados a las familias de bajos ingresos. “Mientras no se pueda tratar la demanda de los sectores medios, vamos a seguir en problemas”, sentenció la titular del Banco Hipotecario.
El sector alto no tiene dificultades para acceder al crédito, y es uno de los que hoy se sirven de él. Estadísticas oficiales muestran en este sentido que el préstamo hipotecario es altamente utilizado en aquellos segmentos de la población que ya cuentan con una vivienda propia.
Estol señaló que las experiencias de otros países muestran que debe existir una asociación entre el sector público y el privado para atender a la clase media. “Definir roles es clave. Por un lado, el sistema financiero debe ser el generador de los préstamos y el que analice riesgos. Los organismos internacionales están disponibles con nuevos proyectos. Y el gobierno debe ayudar, pero no sólo con subsidios. Hay mecanismos de asociación entre los sectores público y privado probados en el mundo con excelentes resultados”, confió la ejecutiva.

Freno de obras en
la región

BUENOS AIRES (Enviado especial).- En los núcleos urbanos del Comahue, las empresas constructoras ven con mucha preocupación los indicadores macroeconómicos de la región. La inflación oficial en Neuquén cerrará este año por encima del 20%. Los costos de la construcción se elevaron, en dólares, en la misma proporción.
La mayor parte de los emprendimientos que se concretan en la zona cuenta con financiamiento local no bancario, es decir que la herramienta de venta “a pozo de obra” sigue siendo el motor de la actividad. Pero ¿qué inversor puede ingresar hoy en un emprendimiento que durará tres años en ejecutarse con una actualización en sus cuotas del 20% anual en dólares?
La cuenta es sencilla. Hoy en la región un emprendimiento “a pozo” se cobra entre 900/1.100 dólares el metro. Teniendo en cuenta un piso sobre los costos de la construcción del 20% anual en dólares, un período de ejecución de obra promedio de tres años y el costo financiero de tener paralizado el dinero durante todo ese tiempo, quien colocó su dinero en el emprendimiento terminará pagando más de 1.700 dólares por metro cuadrado, un valor elevado teniendo en cuenta que el metro cuadrado en lugares ABC1 de la Ciudad de Buenos Aires se ubica en los mismos precios.
En este sentido Costantini fue muy claro. La demanda comenzará a ser mucho más selectiva y se moverá en función de las ofertas que representen los proyectos a ejecutar. Con los actuales niveles de inflación y un dólar relativamente estancado en 3,20 pesos, el negocio de la construcción comienza a resquebrajarse. En Capital Federal ya existen fideicomisos con problemas para finalizar sus emprendimientos. Y esto, sin dudas, puede trasladarse también a la región.