Para una familia, la compra de una vivienda representa una elección para toda la vida. Lamentablemente, cambios culturales, sociales y económicos han hecho que en los últimos tiempos esta decisión se vuelva cada vez menos frecuente. La nueva estructura productiva destina recursos a atender las necesidades del resto del mundo relegando las nuestras y el gobierno desvaloriza la riqueza interna (política monetaria). Es así como las capacidades para suplir el déficit habitacional que alcanza los 2,6 millones de unidades se vuelven, más que un desafío, una hazaña.
Encontrar una solución estratégica a este problema es el deber de aquellos que hacen política de Estado, instancia en la cual el crédito hipotecario juega un rol crucial.
Actualmente, el crédito hipotecario representa algo más del 13% de total de préstamos al sector privado del sistema financiero y el 1,5% del PBI. En contexto, vemos lo lejos que nos encontramos de los indicadores de otros países. Estados Unidos ostenta un nivel de crédito hipotecario relativo al producto cercano al 54%, mientras que el de Inglaterra es del 57%. En realidad, deberíamos considerar un país con las características de India o Brasil (2% y 2,5%) para lograr una comparación efectiva cercana. Por lo tanto, al ver los primeros números, nos preguntamos de dónde vienen tal diferencia y tal retraso crediticio.
A esta pregunta no resulta difícil encontrarle respuesta si miramos la profundidad del sistema financiero argentino nivel de depósitos/PBI, que se ubica en niveles cercanos al 26%. Por supuesto, a esto no se llega sin sus causas, las cuales pueden ubicarse temporalmente en la represión financiera de 30 años atrás o en las últimas "innovaciones" de confiscación de depósitos y reestructuraciones de deuda soberana, así como en una desbocada política monetaria.
Comprendidas las causas históricas que nos llevaron a la actual situación, sería prudente volver a situarnos en los años recientes y preguntarnos cuál es el protagonismo que el crédito hipotecario ha tenido en la evolución inmobiliaria de los últimos tiempos para hacer frente al déficit habitacional. Anticipamos la respuesta: prácticamente ninguno. Veamos por qué es así.
Si bien la construcción y los emprendimientos inmobiliarios han jugado un rol central dentro de lo que es la inversión agregada, mucho de este boom fue autofinanciado, es decir, la intermediación financiera (crédito hipotecario) brilló por su ausencia.
Sin embargo, debemos distinguir dos ramificaciones. Por un lado, aquellos que construyen para uso propio y por otro los que, ante la falta de alternativas de conservación de su capital, no encuentran mejor destino para sus fondos que los "ladrillos". De esta manera, estos últimos, ante la falta de soluciones de largo plazo que el sistema financiero o el mercado de capitales les debiera haber dado, vuelcan sus recursos en el mercado inmobiliario, presionando desde la demanda.
En segundo lugar, un gran porcentaje de las nuevas construcciones se destina a los segmentos de altos recursos, los cuales no son los de mayores necesidades edilicias. Asimismo, otras son adquiridas, rentadas o destinadas a una demanda externa, por lo que en definitiva tampoco se termina abasteciendo el déficit existente.
Así, se debe reconocer que la presente situación habitacional no puede sustentarse a largo plazo con el autofinanciamiento. Por esto es necesario observar las barreras actuales que enfrentamos para que el crédito hipotecario vuelva a ser fuente genuina de recursos inmobiliarios.
Un primer factor que aparece es la falta de estabilidad para transacciones a largo plazo. La fuerte volatilidad del ingreso y el poco compromiso del Estado en asegurar y defender el valor de su moneda de forma sustentable hacen que aquellas decisiones que tienen vigencia por 20 ó 30 años se tornen una lotería. Además, la falta de previsión a largo plazo generalmente es descargada sobre las familias tomadoras de préstamos a través de mayores tasas, siendo estas últimas los "consumidores finales" de aquella inestabilidad.
En segundo lugar, es importante que el agregado del sector real la construcción acompañe al financiero el crédito hipotecario. De las combinaciones posibles de crecimiento/decrecimiento de la construcción y crédito existe una sola que resulta ser estable a largo plazo: la expansión en ambos sectores.
Otra condición requerida para que la política crediticia cumpla con los objetivos habitacionales es tener salarios reales firmes que permitan absorber el esfuerzo de la cuota hipotecaria. Excluyendo a la clase más pudiente por exceso y a la más humilde por defecto, tenemos a la clase media como principal receptor de los créditos hipotecarios. Algunos estudios encuentran que el esfuerzo de cuota necesaria para un crédito en nuestro país es similar al de España. Así, será cuestión no sólo de defender los salarios reales sino de promocionar los plazos y crear los instrumentos institucionales (mercado de capitales y ahorro a largo plazo) para canalizar esa demanda de la clase media.
Sumada a las anteriores, no se descartan como alternativa para mejorar el acceso al crédito las exenciones y/o subsidios impositivos. Claro está que los beneficios asociados a una reducción del déficit habitacional tienen profundas implicancias y generan transformaciones y derrames positivos sobre el resto de la sociedad que no pueden ser negados. En casos especiales por ejemplo de vivienda única, una disminución de las cargas impositivas es más que compensada por las bondades ulteriores de una vivienda familiar. En consecuencia, ajustes de estas características ayudarían a impulsar el crédito para cierto sector.
Por último, y como uno de los elementos más significativos para originar crédito genuino, encontramos la profundidad del sistema financiero. Por definición, los bancos intermedian creando iliquidez a una persona (depósitos) y generando liquidez a otra (préstamos) en distintos plazos. Por lo tanto, quedan atados al riesgo de que el primero retire sus fondos y el segundo no cumpla con sus pagos. En este sentido, para que el sistema financiero se vuelva más proclive a prestar debe lograrse atraer más depósitos y a mayor plazo y percibirse que los pagos por los préstamos hipotecarios serán efectivamente realizados.
A fin de atender el primer dilema, el sistema financiero debería salir de la actual represión financiera de tasas negativas, sincerar los riesgos o inestabilidades vigentes y atender los problemas (inflación) con políticas consistentes. Por otro lado, para atender el segundo objetivo resultaría necesario sincerar las capacidades del país, reducir su vulnerabilidad a la dependencia exterior y lograr, en definitiva, un equilibrio entre crecimiento y desarrollo económico.
MANUEL DEL POZO (*)
(*) Consultora Exante.
