Mucho se habló en los últimos años sobre el boom de la construcción. En la región del Comahue, como en todo el país, esta industria fue uno de los motores del desarrollo económico en ese tiempo.
Sin embargo, dispares fueron las tendencias que mostraron las localidades de la zona frente a este auge y dispar es, también, la estructura de costos que presenta cada uno de los conglomerados que la componen.
Las estadísticas muestran que Villa La Angostura asoma como la localidad más cara para enfrentar un emprendimiento dentro de la región. Así surge de un relevamiento realizado por “Río Negro Económico” en el que se destaca que los valores medios de la construcción se ubican hoy entre los 700 y los 1.300 dólares por metro cuadrado, sin incluir el precio del terreno. El costo final de una casa o de un departamento mucho tiene que ver con la cotización de los lotes que, en algunos casos, llega hasta los 1.200 dólares por metro cuadrado en pleno centro de la villa cordillerana.
En este sentido, cabe destacar que los valores que se pueden observar respecto de los terrenos en venta no sólo varían por la ubicación sino también por la posibilidad de construcción que presenten. Sobre la avenida principal de Villa La Angostura, por dar un ejemplo cualquiera, los lotes tienen un 130% de Factor de Ocupación Total (FOT) y un 60% de Factor de Ocupación del Suelo, es decir que, sobre un terreno de 1.000 metros cuadrados, se pueden construir hasta otros 1.300. Estos porcentajes dependen de la municipalidad de cada localidad y, en la medida en que el FOT es mayor, los precios del lote tienden a mostrar valores también mayores.
En la capital neuquina los edificios ubicados en el casco céntrico presentan costos de construcción que van desde los 500 a los 600 dólares por metro cuadrado, siempre hablando de departamentos de propiedad horizontal con detalles de calidad. Las variaciones de los costos finales dependen de la ubicación del terreno donde se realiza el emprendimiento. Neuquén presenta los valores más altos de la región en cuanto a los lotes en venta. En el centro de la ciudad los hay que cotizan a 1.500 dólares/metro, a consecuencia de la alta demanda de departamentos de propiedad horizontal y de la posibilidad de construcción que los mismos presentan.
Para hacer el cálculo final del costo de construcción en un terreno ubicado en el centro de la ciudad de Neuquén hay que hacer el siguiente cálculo: semanas atrás, un lote cercano a los 400 metros cuadrados ubicado a metros de la arteria principal se vendió en 500.000 dólares. Esto quiere decir que, en promedio, se pagaron 1.250 dólares por metro. En el lote bajo análisis se pueden llegar a construir quince pisos de 250 metros cada uno, lo que hace que, en definitiva, el costo del terreno por metro cuadrado construido sea del orden de los 140 dólares. A esto hay que sumarle los gastos de construcción del edificio, lo que lleva el precio final de los departamentos a unos 750 dólares/metro cuadrado, el valor de mercado que tiene hoy el costo plano de construcción en Neuquén. Sobre este piso hay que agregar todos los adicionales administrativos y técnicos que participan en la construcción de un edificio, que terminan impulsando el precio del metro cuadrado por encima de los 900 dólares, dependiendo  de la calidad de construcción del departamento y de la ubicación de la torre en la ciudad.
En el otro extremo de precios, dentro de la región Comahue está toda la zona del Valle Medio. Allí, el valor de la construcción oscila entre los 300 y los 500 dólares/metro cuadrado. Este es un mercado orientado fundamentalmente a la vivienda unifamiliar, sin proyectos de importancia en lo que se refiere a propiedad horizontal. Los valores finales observados en el mercado se dan por el bajo precio que tiene la tierra en esa zona: el metro cuadrado de un terreno cotiza con un piso de 20 dólares y existe una importante oferta disponible en el mercado.

DESARROLLO

Al analizar la evolución que presentó la industria en las distintas ciudades de la región, tanto en la zona cordillerana como en la de los valles (Alto, Medio e Inferior), se observa que la provincia del Neuquén está al tope de las cotizaciones en lo que se refiere a los costos finales de construcción. En la cordillera, Villa La Angostura es la ciudad más cara para construir, seguida por San Martín de los Andes, con un techo promedio de 1.400 dólares/metro, y Bariloche, con 1.300 dólares.
La exclusividad del lugar marca también la diferencia entre una y otra ciudad a la hora de evaluar los precios de los lotes en venta y lo que cuesta construir en ellos. Este valor agregado se da claramente en las dos primeras ciudades mencionadas y, en menor medida, en Bariloche, considerada por los operadores como una plaza para un público algo más ‘masivo’. En estas localidades existe una fuerte expectativa de precios por la demanda de extranjeros. La paridad cambiaria existente hoy en el país respecto de las monedas fuertes del mercado internacional hace que el valor de la tierra en estas zonas siga siendo económico.
En este sentido cabe destacar que, en general, en toda la región cordillerana, por una cuestión de logística y transporte, el costo de la construcción se encuentra entre un 20 y un 30% por encima de los observados en el resto de las localidades de ambas provincias. Por otra parte, los precios mencionados corresponden a construcciones de calidad y no a viviendas sociales, cuyos valores resultan muy inferiores a los antes mencionados.
Si bien desde la salida de la convertibilidad el boom de la construcción se observó en toda la región del Comahue, algunas localidades aprovecharon mejor que otras esta bonanza económica.
Está claro que las ciudades turísticas fueron las que mejor reflejaron esta situación. Las estadísticas oficiales remarcan un importante crecimiento de los costos de construcción en los últimos años, no obstante lo cual los permisos para nuevas obras se mantuvieron relativamente estables en Villa La Angostura, San Martín y Las Grutas. Bariloche presenta, por su parte, un importante incremento en los niveles de construcción (ver infograma). Este último caso se da fundamentalmente por el crecimiento que presentó la oferta de hoteles de cuatro y cinco estrellas construidos a partir del 2003.
Neuquén capital merece un párrafo aparte. Aquí, como ya se mencionó, es donde los lotes céntricos mejor cotizan y donde, pese a la presión del aumento de costos, la curva de metros construidos alcanza año tras año nuevos records. En ello mucho tienen que ver la industria hidrocarburífera y el buen momento que atraviesan los valores del crudo en el mercado internacional, con la proyección de que se sostendrán firmes por lo menos en los próximos dos años.
Durante el 2006, los permisos de construcción presentados en esa importante municipalidad alcanzaron los 380.000 metros cuadrados. La cifra representa un record absoluto para la localidad, liderando el ranking de la construcción en la región, seguida por Bariloche, con 215.000 metros cuadrados para construir en el mismo año.
Como una forma de segmentar el mercado, se puede señalar que, con un promedio declarado de 60.000 metros cuadrados anuales, se encuentran localidades como Cipolletti, Villa La Angostura y Viedma y en torno de los 40.000 metros cuadrados, San Martín y Las Grutas. Por debajo de este valor se ubican General Roca y los centros urbanos que conforman el Valle Medio.
Si bien éstos son datos aislados, reflejan la fuerza que imprimió la construcción en cada una de las ciudades apuntadas.
En este sentido, es importante destacar que los valores transcriptos no son del todo representativos por las irregularidades que presenta este tipo de industria. El trabajo informal y la construcción no declarada son variables a tener en cuenta en el análisis ya que se registran en todas las ciudades de la región, aunque tienen mayor incidencia en las localidades más pequeñas.
Las Grutas, una de las ciudades que presentaron un crecimiento importante en los últimos diez años, es un caso típico para analizar la construcción irregular. Esta terminó por afectar el desarrollo y la planificación urbana, con efectos ya palpables en la villa turística. Pese a estos datos negativos, hay que mencionar que, en general, la mayor parte de las localidades analizadas en esta nota presenta un crecimiento sostenido respecto de los permisos de obra si se considera el período 2004-2006 versus 2001-2003.

(Redacción Central sobre datos elaborados por las agencias)

¿Conviene hoy invertir en ladrillos?

La construcción fue, sin dudas, uno de los mejores negocios que presentó la región en los últimos años. Los rendimientos del período 2003-2006 alcanzaron el 30% anual en promedio, un valor muy redituable para cualquier inversor que haya ingresado en el negocio. Sin embargo, para muchos operadores este tipo de inversión está ingresando en un período de ‘madurez’, lo que significa que los rendimientos ya nos serán los que fueron y que comienzan a aparecer riesgos sobre las colocaciones futuras. “Edificios se siguen construyendo y casas en barrios cerrados también, pero ya cuesta la venta. La oferta sigue creciendo porque continúan los excedentes económicos de ciertos sectores de la clase media para invertir, pero en el mercado se empieza a observar cierto grado de agotamiento”, confió un importante ejecutivo neuquino ligado a la construcción.
Resulta evidente que en los mercados ‘maduros’ –localidades desarrolladas urbanísticamente con claros niveles de segmentación (Neuquén y Bariloche)– el ‘gran negocio’ ya pasó. Existen oportunidades puntuales para aprovechar, donde todavía se puede obtener una buena tasa de rentabilidad. En lo que se consideran mercados ‘no maduros’ (Roca, Cipolletti, Las Grutas, Villa La Angostura) hay más oportunidades de negocios ya que existe la posibilidad de desarrollo de determinadas zonas que hoy no están del todo urbanizadas.
Otro de los puntos que hay que evaluar a la hora de invertir en la construcción es la proyección de los fundamentals económicos que presenta el país. Hoy, la inflación y la paridad cambiaria son dos variables clave para analizar.
Uno de los negocios a tener en cuenta en un país con inflación es la construcción atada al crédito hipotecario. Actualmente, la tasa promedio para un crédito hipotecario a quince años y con tasa fija es del orden del 14% anual. Computando una inflación promedio del 10% anual, la tasa real que se termina pagando es del 4% anual en pesos, un valor muy bajo teniendo en cuenta la inestabilidad y el riesgo que presenta la economía argentina. En la medida en que se tenga más inflación, menor será la tasa real que se termine pagando.
Otro de los puntos que se deben tener en cuenta para evaluar una inversión en construcción en nuestra región es la posible evolución que presentará la paridad cambiaria. La Argentina está jugada a un peso devaluado, pero en el mundo la tendencia es otra: la revaluación de la moneda local frente al dólar. Brasil, por caso, pasó de un real de 3,10 en el 2003 a otro de 2,1 en los últimos días. Esto quiere decir que puede llegar a ser un buen negocio la compra de una propiedad con deuda futura en dólares si el país termina encaminándose hacia la tendencia que se observa en el resto de los mercados.
Por ahora, la Argentina no puede darse el lujo de tener un dólar a dos pesos, ya que afectaría los fundamentals de su propio programa económico. Pero no hay que dejar de lado este escenario, más aún teniendo en cuenta lo sensibles que son los mercados financieros internacionales. (J. L.)