La construcción comienza a mostrar sus primeros síntomas de amesetamiento.
Las estadísticas oficiales correspondientes al inicio del cuarto trimestre de 2006 destacan que esta importante industria empieza a crecer a un ritmo más pausado, cercano al 10% interanual, abandonando el andarivel del 20% registrado en trimestres anteriores.
Así lo confirma un reciente informe elaborado por Fundación Mediterránea en el que se destaca que no se avizora un gran enfriamiento del sector, pero en el plano de construcción residencial sería necesaria una ampliación del crédito hipotecario (ver recuadro) junto con un refuerzo de la competitividad de la oferta, para poder sostener lo niveles de crecimiento en dos dígitos.
A partir del segundo semestre de 2003, esta industria mostró tasas de crecimiento superiores al 20% anual. Los datos de octubre, dados a conocer por el INDEC semanas atrás, muestran que este crecimiento se desaceleró para ubicarse en el 8% interanual. Para noviembre se espera un incremento similar al del mes anterior.
La construcción tiene un importante efecto tanto en el índice de crecimiento de la economía como también en la ponderación de la demanda de mano de obra. Junto con el agro, han sido los pilares que sostienen el actual modelo económico. En el Producto Interno Bruto (PIB), la participación de está industria es del orden del 6%. Una desaceleración como la registrada podría quitarle medio punto al ritmo global de crecimiento de la economía argentina.
En lo que respecta a la creación de empleos, el informe de Fundación Mediterránea destaca que en la actualidad existen 808.000 personas trabajando directamente en el sector, cifra que representa el 8,2% del total del empleo urbano del país. En los últimos trimestres, cada punto de aumento del PIB Construcciones estuvo generando 0,4 puntos de crecimiento del empleo sectorial, pero con tendencia declinante, en cierto modo anticipando la tendencia de “normalización” del sector. Los datos oficiales de creación de empleo muestran que durante 2005 el sector de la construcción creó en promedio 68.000 puestos de trabajo por trimestre, mientras que en la economía en su conjunto se crearon 180.000 en promedio por trimestre, lo que explicó 38% de los nuevos puestos en 2005. Al analizar creación de empleo en los distintos trimestres vemos que durante el segundo y cuarto trimestre del año pasado, la construcción aportó más del 50% de los nuevos puestos de trabajo.
Todas estas estadísticas mar-can la importancia que tiene la industria de la construcción para el gobierno nacional en su intensión de mantener un sostenido crecimiento de la economía.

¿TECHO EN LA
CONSTRUCCION PRIVADA?

El segmento residencial representa hoy algo más del 60% del indicador de crecimiento de la construcción. El otro 35% lo aporta la obra pública e industrial privada.
El informe destaca que están apareciendo en la construcción residencial un conjunto de variables que, directa e indirectamente, influyen sobre la demanda y oferta del sector.
Es indudable que el segmento vinculado a viviendas fue motorizado luego de la crisis de 2001 por un conjunto de circunstancias:
* Desconfianza en ahorros institucionales de parte de los inversionistas.
* El bajo precio en dólares de unidades nuevas y usadas, frente a un público como el argentino que mantiene un abultado stock de ahorros en dólares.
* La existencia de una pronunciada tasa real de interés negativa.
*Sectores con buena capacidad de ahorro (agropecuario, por ejemplo) que siguieron reinvirtiendo parte de sus ingresos en activos inmobiliarios.
Pero esa realidad poscrisis comienza a mostrar hoy algunos frenos, considerando al inmueble como una alternativa de inversión:
* El encarecimiento del costo de la construcción y de los terrenos.
* Cierto desfasaje entre esos costos y la renta potencial a través del valor de los alquileres (salvo excepciones en ciertas franjas de la demanda).
* Una tendencia de la tasa de interés en pesos hacia niveles más neutrales, menos negativos en términos reales.
Este conjunto de factores no anticipa una recesión para el sector, pero si podría explicar que el ritmo de crecimiento pase a un andarivel más moderado en el futuro, sin poder replicar variaciones superiores al 20% interanual como las observadas en trimestres anteriores.
Veamos algunos de los indicadores por separado:
* Costo de la construcción en dólares. El índice de costo de la construcción en dólares se mantuvo relativamente estable a lo largo de ocho años consecutivos en torno a 1. Luego de la devaluación cayó a su mínimo histórico de 0,3 en junio de 2002. A partir de allí, comenzó una lenta pero continua recuperación y actualmente se encuentra en 0,74, es decir un 124% por encima del piso de 2002 pero aún 26% por debajo de los años previos a la devaluación. En dólares constantes la brecha es mayor, ya que el índice pasaría a ubicarse en 0,53, un 27% por debajo del promedio de toda la serie que se encuentra en 0,72.
* Costos versus alquiler. El costo de la construcción aumentó 144% luego de la devaluación. De hecho, en los últimos cinco meses registró incrementos interanuales superiores al 20%. Por otra parte, el precio de alquiler de la vivienda aumentó 30% desde la devaluación a octubre de 2006, lejos del 144% de la construcción y del 88% del índice general de precios (IPC). Este índice de alquileres, que no refleja lo ocurrido en las zonas de mayor poder adquisitivo, es de todos modos un indicador útil, porque muestra la tendencia para el promedio, mostrando lo difícil que puede ser recuperar la inversión en construcciones en las regiones menos pujantes del país. Tal como se observa en el gráfico, el ratio entre costo de la construcción y alquiler de la vivienda parece haberse estabilizado en un nivel elevado, que significa que la recuperación del capital invertido a través del alquiler es un proceso más lento.
* Tasa negativa. Tal como se observa en el gráfico adjunto, la tasa de interés real en pesos, si bien aún continúa negativa, muestra ya tres trimestres de continuas subas. En el cuatro trimestre de 2005 llegó a ser -7% pero en el tercer trimestre de 2006 alcanzó -3,7%.
* Salarios y vivienda. Previo a la devaluación eran necesarios en promedio 35 meses de salarios para poder afrontar el costo de construcción de una vivienda multifamiliar de 60 m2 (sin el terreno). Luego de la devaluación, la situación cambió. El poder adquisitivo del salario se deterioró en términos del costo de los metros cuadrados hasta niveles críticos a mediados de 2003. A partir de allí, se produjo una importante recuperación de los salarios formales que benefició a una fracción de los trabajadores, que de todas maneras habría recuperado alguna posibilidad de constituir en demanda activa a partir de los datos de fin de 2005 (no obstante, el complemento del crédito hipotecario parece ser clave). De todos modos, para el salario promedio, que toma en cuenta el peso del segmento informal, la brecha entre ingresos y costo de metro cuadrado sigue siendo sustancial.
Estos cuatro indicadores, sumado la falta de crédito hipotecario, sólo reflejan que la construcción residencial comienza a mostrar un techo en su nivel de desarrollo y que difícilmente se vuelva al boom de los años anteriores en este segmento de la industria. Ciclos de la economía argentina.
(J.L.)

Sigue faltando el crédito

El crédito hipotecario es una de las herramientas financieras que podría ayudar a recomponer los indicadores de la construcción para que los mismos vuelvan a los niveles de los últimos trimestres.
 Sin embargo, nada parece indicar que esto pueda llegar a ocurrir.
El informe mencionado destaca en este sentido que, en cuanto a la relación ‘créditos hipotecarios/PIB’, actualmente se encuentra en los valores mínimos de los últimos diez años.
Previo a la devaluación, la relación entre estas dos variables se ubicaba en torno al 5% en promedio. En el segundo trimestre de 2006, se observó el mínimo cuando los créditos hipotecarios representaron 1,3% del PIB. En el tercer trimestre esta relación pasó a tocar el 1,5%, todavía lejos de los guarismos observados en años también pujantes para la construcción, como fueron 1997 y 1998, con ratios que triplicaban los niveles actuales.
¿Por qué no aparece el crédito? Si bien el sistema financiero argentino presenta una alta liquidez como en la de la década del ’90, lo cierto es que ni los los bancos están tentados a prestar fondos para largos plazos ni los consumidores están en condiciones de tomar créditos con los actuales valores que presentan las propiedades.
Respecto de la oferta, las entidades bancarias consideran que es mucho más rentable y segura la línea de créditos personales que es la que está siendo altamente demandada en el mercado. Aquí se presta a no más de 36 meses con tasas relativamente altas respecto de otros productos que ofertan las entidades bancarias. “Es difícil poder prestar a 15 o 20 años si no hay un horizonte claro que nos muestre hacia dónde va la economía argentina”, confió un gerente regional de un importante banco privado cuya sucursal se encuentra en Neuquén.
Desde el lado de la demanda, existe una brecha muy grande entre el asalariado y el valor de la vivienda lo que hace imposible a muchas personas acceder a los requisitos que se piden para la toma de créditos. “En general, quienes acceden hoy al crédito hipotecario son aquellas personas que ya tienen vivienda y que compran otra como inversión. De cada 10 pedidos, 8 responden a esta realidad”, destacó la fuente consultada.
Esto muestra que el mercado inmobiliario y su ‘pata’ crediticia está orientada a un segmento de la sociedad que busca el ladrillo como refugio para sus ahorros. El rol social que cumplió el crédito hipotecario en los ’90 hoy no se da.