| | Entre lo que queda de este año y el 2008 se invertirían 97millones de dólares en construir 24 nuevos centros comerciales en diferentes lugares del país, con lo cual sumarían 81. “Nos encontramos en una etapa de plena expansión, con muchos proyectos en carpeta y otros en distintas etapas de concreción”, explicó Santiago Blaksley, presidente de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC).
En la evolución influirían:
* El ascendente consumo interno vinculado a los segmentos socioeconómicos medio y alto, impulsado por las mejoras salariales, el financiamiento y la desaceleración de la inflación.
* El incesante movimiento de turistas extranjeros, con compras que en promedio oscilan entre 450 y 600 pesos cada una.
Los shoppings alcanzaron una participación en el comercio minorista del 15% y se pronosticó que será del 24% cuando lleguen a 81 centros comerciales. “Un país maduro en centros comerciales supera el 50%”, precisó Blaksley.
La actividad tiene aquí una trayectoria de 19 años, desde que se inauguró el Shopping Sur, en 1987. Mientras a fines de esa década los propietarios de los centros buscaban inquilinos, actualmente los que no consiguen satisfacer la demanda de locales se manejan con listas de espera. Privilegian, eso sí, las marcas con alta rotación y capacidad de generar visitantes. Para un contrato de 3 años, exigen el pago por adelantado de una “llave”, que representa hasta 8 meses de alquiler; éste, a su vez, oscila entre 4% y 8% de la facturación mensual –a veces con exigencias de un mínimo de 100.000 pesos mensuales–, de acuerdo con el rubro y las medidas del local.
Como principales motores del crecimiento sectorial, en IRSA –controlante de Alto Palermo SA–, señalaron:
* “El aumento en el consumo de bienes susceptibles de ser vendidos en centros comerciales”.
* “El cambio en el estilo de las compras, abandonando las efectuadas en negocios a la calle”.
* “El relativamente bajo nivel de penetración en el mercado de los centros comerciales en la Argentina, que comparado con muchos países desarrollados aporta un gran potencial de crecimiento a largo plazo”.
La tendencia mundial se orienta hacia los “life style” (estilo de vida), de menores dimensiones y con una importante oferta de entretenimiento. Aquí aún no se notaron experiencias como en Europa, donde se instalaron en ciudades de 40.000 habitantes, cuando antes lo hacían en aquellas de, por lo menos, 200.000, pero en la CASC previeron que se harán más pequeños, incluso en lugares alejados de las capitales de provincias. Por ejemplo, los propietarios de Punto Tigre (Buenos Aires), inaugurado en mayo de este año, tras una inversión de 3 millones de dólares en sus 2.000 metros cuadrados, más las cocheras, desarrollarían otro en Pilar, a un costo cercano a 12 millones y que abarcaría unos 7.000 metros.
Más allá de tales cálculos, el grupo chileno Cencosud anunció que hasta el 2009 destinará 500 millones de dólares para construir nuevos shoppings en Neuquén y Tucumán y finalizar los de Parque Brown (Buenos Aires) y Trelew (Chubut). Esa suma permitirá edificar, además, hiper y supermercados Jumbo, Disco y Plaza Vea y locales de la cadena Easy (artículos para la construcción y el hogar).
El año pasado, en los 7.000 locales de los 57 centros existentes, se registraron ventas por un total de 4.000 millones de pesos, que en este 2006 llegarían a 5.000 millones, lo que significaría un incremento del 25%. Emplean de manera directa e indirecta a unas 62.000 personas.
En la CASC calcularon que dentro de dos años habría 81 centros, siempre que se inviertan 97 millones de dólares, por lo que no sorprendieron las demostraciones de interés de empresarios extranjeros que asistieron recientemente al Tercer Congreso Internacional de Shopping Centers. Organizado en Pilar por la CASC y el International Council of Shopping Centers (ICSC), participantes de 15 países intercambiaron experiencias y analizaron las tendencias más avanzadas.
Sin desconocer los indudables méritos de otras empresas, la principal competencia sigue planteada entre Cencosud, con 12 centros –como El Portal de la Patagonia, en Neuquén–, un área bruta de 414.566 metros cuadrados y 1.033 locales, y APSA, con 9, 293.832 y 1.103, respectivamente. Esta última acordó adquirir Córdoba Shopping y ofreció 32,5 millones de pesos en la licitación convocada por el gobierno provincial para otorgar la concesión hasta el 2032 del Patio Olmos, también en la capital mediterránea.
New Side invertirá 180 millones de dólares en el complejo Madero Harbour, en el barrio más nuevo de la ciudad de Buenos Aires. En un predio de 10 hectáreas, proyecta realizar 300.000 metros cuadrados, distribuidos en un shopping con 150 locales, un supermercado, 10 cines, un homecenter, un hotel boutique, un edificios de oficinas con helipuertos, un centro médico y 2 “apart hoteles”.
Aunque declararon que no piensan en un shopping, el holding norteamericano The Related Group of Florida, liderado por el argentino Jorge Pérez, e IRSA estarían dispuestos a encarar una inversión de más de 1.000 millones de dólares en una década. En la isla artificial de la costanera sur porteña –donde iba a estar la ciudad deportiva de Boca Juniors–, harían casi 900.000 metros cuadrados, con embarcadero, docks, viviendas y un hotel.
En este escenario, volvió a mencionarse el proyecto original de urbanización de terrenos del ferrocarril que quedarían liberados en la zona de Retiro (ciudad de Buenos Aires) y ya cumplió más de 10 años. En 18 hectáreas, habría un centro comercial subterráneo, hoteles de 4 y 5 estrellas, oficinas y viviendas, un centro de negocios, estacionamientos y dos terminales (una de ómnibus y una de trenes). Encuesta oficial que relevó los 29 centros Pese a que las ventas desestacionalizadas a precios constantes de 29 centros de compras (14 en la ciudad de Buenos Aires y 15 en el conurbano) disminuyeron en setiembre 2,8% respecto del mes anterior con una evolución interanual positiva en 7,5%, según el INDEC:
* Las ventas en los primeros 8 meses del año aumentaron 25,6% con relación a igual período de 2005. Los rubros con las alzas más significativas fueron: electrónicos (40,4%), otros (estudios jurídicos, consultorios médicos, etc., 32,1%), ropa deportiva (31,4%), y patios de comidas (30,6%).
* En los 29 shoppings, en agosto pasado había 2.241 locales. El 90,2% de los mismos estaba en actividad e informaba ventas, mientras el 2,3% correspondía al rubro otros (estudios jurídicos, consultorios, etc.) y el 7,5% permanecía inactivo.
* De los 442.000 metros cuadrados del área bruta locativa, los negocios activos con volúmenes de ventas disponibles representaban el 91,8%; otros, 2,7% , y aquellos inactivos, 5,5%.
* La mencionada superficie disminuyó 0,1% en julio último en comparación con idéntico mes de 2005. Y teniendo en cuenta la composición por rubro, las principales participaciones fueron las de diversión (29,1%, incluyendo 148 cines); indumentaria, calzado y marroquinería (27,3%); patios de comidas (11,8%); amoblamientos (9,8%); electrónicos (6,0%); otros (5,4%); ropa deportiva (5,3%), y el resto (5,3%).
* Por cantidad de locales, el rubro con mayor participación fue indumentaria (49,7%) y a continuación patios de comidas (15,8%); ropa deportiva (12,1%); otros (10,2%); amoblamientos (7,2%), y el resto (5%).
El INDEC efectuó un relevamiento en julio de 2006 y comprobó que en los 29 centros trabajaban 20.626 personas, distribuidas en los locales (86,8%), administración (3,5%), vigilancia (4,4%), limpieza (4,5%) y otras tareas (09%). ¿Se superó el conflicto judicial en torno a un proyecto en Neuquén? El grupo Cresud se dedica a la producción de granos, carne y leche, forestación y compra y venta de establecimientos rurales.
Posee, con sus subsidiarias, 17 campos con un total de 395.429 hectáreas; silos que pueden almacenar 15.341 toneladas, y encaró un proyecto agrícola, ganadero y forestal en Anta (Salta) sobre 160.000 hectáreas. Buscó expandirse fuera de la Argentina, al crear y participar en BrasilAgro, que intenta replicar el modelo local en el vecino país.
No es eso todo. Con el 61,5%, es el principal accionista de IRSA Inversiones y Representaciones SA, cuyos orígenes se remontan a 1943 y en la que durante la década pasada se involucró el financista húngaro-norteamericano George Soros con socios locales, como los hermanos Elsztain y Mindlin.
En el reciente 42º coloquio de IDEA (Instituto para el Desarrollo de Empresarios de la Argentina) se conoció que, al superar un conflicto, iniciará la construcción en Neuquén de un centro comercial con 135 locales; un hipermercado; un complejo de salas de cine, y un hotel. La información que obtuvo “Río Negro” permitió trazar la siguiente reseña:
* El 6 de julio de 1999, APSA adquirió una participación del 94,6% en Shopping Neuquén SA (SNSA), en 4,2 millones de pesos. El 1º de setiembre siguiente, pagó 900.000 y se comprometió a hacer otro tanto con los 3,3 millones restantes el 5 de julio de 2001 o –de acuerdo con lo que ocurriese primero– al inaugurar el centro que proyectaba construir en el terreno de unos 50.000 metros cuadrados, propiedad de SNSA.
* Ese terreno debía destinarse a la construcción de un centro comercial, un hipermercado de la cadena Coto, un hotel y un edificio de viviendas. En junio de 2001, SNSA solicitó a la Municipalidad de Neuquén que, a través del Concejo Deliberante local, le concedieran una prórroga del cronograma original de realización y autorización para transferir a terceros algunas parcelas del terreno de marras, de manera que cada participante del emprendimiento utilizara una propia.
* El 20 de diciembre de 2002, el municipio rechazó ambas peticiones, mediante el decreto 1.437/02, y declaró la caducidad de los derechos emergentes de la ordenanza 5.178, dando por resueltos los contratos de compraventa del terreno con pérdidas de las mejoras introducidas y los gastos efectuados a favor del municipio, sin derecho de indemnización ni reclamo alguno por SNSA.
* El 21 de enero de 2003, SNSA pidió la revocación del acto administrativo aludido y ofreció y adjuntó prueba documental de las razones para que así se hiciera y autorización para presentar un nuevo cronograma.
* El recurso fue rechazado por la comuna de Neuquén mediante el decreto 585/03, por lo que SNSA interpuso una “acción procesal administrativa” ante el Tribunal Superior de la provincia, el 25 de junio de 2003, y reclamó, entre otras cuestiones, la nulidad de los dos decretos.
* El 21 de diciembre de 2004, SNSA fue notificada de la resolución del tribunal que declaró la caducidad de la acción interpuesta, que al 30 de junio de 2006 no se encontraba firme.
* Al culminar el primer semestre de este año, SNSA llegó a un entendimiento con el municipio sobre el acuerdo por suscribirse para establecer los términos y condiciones para reactivar el desarrollo y la construcción del emprendimiento, que deberían ser incorporados a una nueva ordenanza que modifique o deje sin efecto la original.
* El entendimiento previó un nuevo cronograma y la posibilidad de transferir espacios del terreno a terceros, a fin de concretarse distintos destinos. Como parte del acuerdo, APSA debía transferir un lote de su propiedad a favor de la municipalidad.
* Simultáneamente, APSA encaró con un equipo de profesionales el nuevo anteproyecto para presentarlo ante la municipalidad y la definición del operador del hipermercado.
IRSA se dedica directa e indirectamente a través de subsidiarias, “joint ventures” y alianzas estratégicas a las actividades inmobiliarias; incluso es propietaria del 11,8% del “paquete” accionario del Banco Hipotecario. Mediante su subsidiaria Alto Palermo SA (APSA, donde tiene como socia a la chilena Parque Araujo), se dedicó a la tenencia, desarrollo, administración, adquisición y construcción de shoppings. Posee entre otros activos Alto Palermo, Paseo Alcorta, Abasto, Patio Bullrich y Buenos Aires Design, Alto Avellaneda, Alto Noa y Alto Rosario. |
MIGUEL ANGEL FUKS 
