| | En estos días existe gran interés en encontrar soluciones para lograr un mayor crecimiento del crédito hipotecario y así facilitar el acceso a la vivienda. Hoy existen dos problemas básicos que restringen el acceso al crédito.
El primero es que se ha generado un desfasaje entre los precios de las propiedades y los salarios que implica que la mayor parte de los asalariados no tienen ingresos suficientes para que la cuota represente un 30% de sus ingresos. Esto se debe a que por un lado los precios de las viviendas han aumentado en promedio un 25% en dólares desde la devaluación del 2002 mientras que los salarios han caído alrededor del 30% en esa moneda.
El segundo problema es que para que un mercado hipotecario pueda ser una fuente importante de financiamiento de la vivienda, se tiene que hacer a través del mercado de capitales. O sea, que los principales “financistas” del crédito hipotecario en general son los inversores institucionales tales como los fondos de pensión y las compañías de seguro. Los bancos, en general, sólo pueden financiar un monto limitado de hipotecas a largo plazo a tasa fija, debido a que sus pasivos son en su mayoría depósitos a corto plazo y a tasa variable.
En la mayor parte de los países los bancos originan las hipotecas aprovechando su capacidad de distribución, pero una gran parte de las mismas las venden en el mercado secundario para poder otorgar nuevos préstamos. Estas ventas de cartera se hacen a tasas de interés de mercado, que para una hipoteca a diez años sería una tasa algo mayor que la tasa de interés de los bonos del Tesoro a diez años.
En la Argentina es difícil saber cuál sería esa tasa hoy, ya que no hay instrumentos a tasa fija en pesos a largo plazo. El instrumento financiero que más se asemeja es la Lebac a un año que emite el Banco Central y que tiene un rendimiento cercano al 12%. La tasa para instrumentos a 10 años seguramente sería algo más alta, digamos alrededor del 14%. Este sería el piso al cual los bancos podrían vender las hipotecas en el mercado secundario.
¿Qué alternativas hay? Una es que los bancos presten a tasas más bajas, pero mantengan las hipotecas en su activo. El principal problema de esta opción es que habría un techo para el crecimiento del mercado hipotecario que está dado por el tamaño del balance de los bancos. Otra opción es tratar de bajar la tasa de interés. En algunos países, como por ejemplo España, este objetivo se logró mediante el uso de tasas de interés ajustables, por ejemplo a la tasa de plazos fijos. Los bancos prefieren este mecanismo porque los cubre del riego de una posible suba en la tasa de interés.
Con menores tasas de interés habría un número mayor de familias que podrían calificar para los créditos hipotecarios con lo que se lograría darle profundidad al mercado. El principal obstáculo que hay hoy en Argentina para préstamos a tasa variable es el temor de los deudores a una posible suba en las tasas de interés, lo cual no es criticable dada nuestra historia de inestabilidad macroeconómica y una tasa de inflación que se mantiene en dos dígitos.
¿Qué medidas de política económica se pueden tomar para destrabar el crecimiento del crédito? El Banco Central ya ha hecho cambios en las regulaciones permitiendo el financiamiento de un porcentaje mayor de las viviendas y dándole mayor flexibilidad a los bancos para el cálculo de los ingresos de los solicitantes.
Sin embargo, la solución de fondo pasa más por medidas para facilitar el desarrollo del mercado de capitales que regulaciones para el sistema bancario. Entre las medidas que podrían ayudar es la creación de un swap de tasas de interés que les permita a los deudores tomar créditos a tasa fija y a los bancos prestar a tasa variable. Este mercado eventualmente crecerá en forma natural, pero inicialmente seguramente va a requerir algún apoyo por parte del Estado.
La segunda medida es la creación de un fondo que ayude a “subsidiar” la cuota durante los primeros 5 años para que los deudores puedan calificar para los préstamos y que el deudor repagaría en los años siguientes. El repago de la cuota sería posible dado que se espera que el ingreso promedio de los asalariados suba en términos nominales en los próximos años en línea con la inflación. Este mecanismo no debería tener un costo fiscal.
En síntesis, el desarrollo del mercado hipotecario va a depender de la capacidad de desarrollar el mercado de capitales. Por lo tanto, las medidas de política económica deberían apuntar a dar soluciones que sean compatibles con el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas y que ayuden a que los deudores puedan calificar para los créditos hipotecarios en un contexto donde, al menos por algunos años, las tasas de interés de largo plazo se mantendrán en dos dígitos. |
