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BUENOS AIRES.- “La construcción viene creciendo a tasas anuales muy importantes, superiores al 20%, contabilizando tanto la obra pública como la privada”, destacó Felisa Miceli, ministra de Economía y Producción.
Para Carlos Wagner, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, “los números del sector son tan buenos que dan miedo y, cuando se conocen, hacen aumentar los precios de las propiedades”. Casas y departamentos recuperaron sus valores en dólares previos a la crisis, mientras los salarios y el poder adquisitivo de la población se mantuvieron estabilizados en pesos hasta hace poco tiempo.
Ante el alza de los insumos (ver aparte), la principal habitante temporaria del porteño Palacio de Hacienda exhortó a que se manejaran con “racionalidad” y resolvió que la Secretaría de Comercio los siguiera monitoreando.
Esto es lo que viene sucediendo con los diferentes sectores de la población:
* Aquellos sin ingresos, de ingresos bajos y medios bajos (el 55%), dependen casi exclusivamente de acciones públicas poco estables, parciales y, en ocasiones, inconsistentes. Se hicieron a través del Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi) y otros programas (ver cuadro) y durante la presidencia de Néstor Carlos Kirchner se urdió el Plan Federal de Construcción de Viviendas para hacer 59.112, con una inversión de 2.340 millones de pesos.
* Los de mayor poder adquisitivo (ABC1, 8%), absorbieron cerca del 83% de las operaciones del mercado residencial, pagadas casi siempre con recursos propios. Las obras fueron financiadas con tales aportes y fondos propios de los desarrolladores inmobiliarios y de inversores (a veces familiares y amigos), dispuestos a aprovechar rentabilidades muy altas. Esto atrajo, asimismo, a extranjeros.
* Los pertenecientes a la clase media (37%), sobre todo desde el 2005, procuraron obtener préstamos hipotecarios, (insuficientes, cuando no inalcanzables), casi siempre en pesos, a 15 años, con tasas fija y variable. El Banco Hipotecario fue el primero que llegó a 20, el 1º de marzo pasado, para cubrir hasta el 70% del valor de la propiedad, con una tasa fija de 9,75% anual (superaría el 14,56% sumando los seguros de vida y contra incendio y las comisiones) y una cuota equivalente al 30% ó 35% de los ingresos.
Martín Redrado, presidente del Banco Central, publicitó el avance de los préstamos hipotecarios desde antes que el Poder Ejecutivo anunciara, el 16 de agosto pasado, que los bancos financiarán a quienes alquilan las compras del 100% de viviendas cuyos precios no superen los 200.000 pesos y el 90% de las de hasta 300.000. Por otra parte, estableció la devolución anticipada del impuesto al valor agregado a quienes edifiquen para alquilar o para el “leasing”.
Luego de que el gobierno nacional dispuso esas medidas, con pompas y circunstancias, para impulsar las adquisiciones de los inquilinos que hubieran pagado puntualmente sus alquileres durante los últimos 10 ó 12 meses -después esto fue enmendado-, pareció descubrirse que eran los bancos los que debían implementarlas. La disminución de las tasas, mediante subsidios, fue considerada posible por la Asociación de Bancos Privados Argentinos, pero en el Ministerio de Economía y Producción no pensaron en semejante alternativa.
El BCRA aprobó disposiciones, el reciente 18 de agosto, sin subsidios y dejando así que el propio sistema adecue sus tasas y esquemas para que las cuotas resulten accesibles. Para poder otorgar plazos a 30 años, se calculó que era preciso una tasa fija de 6% ó 6,5%, algo imposible si a los inversores se les paga 7% ó 7,5%, promedio. Tampoco la institución monetaria estableció la obligatoriedad de que las entidades evalúen las capacidades de pago en función de los ingresos.
En la Jefatura de Gabinete y el porteño Palacio de Hacienda insistieron en que los bancos disponen de gran liquidez y podrían obtener rentabilidad vendiendo otros productos para compensar eventuales pérdidas por la baja de las tasas. No se habló demasiado de que “la inflación anual, con un nivel de dos dígitos, impone un ‘piso’ a las tasas de interés” y de que sería conveniente ajustar las cuotas cada dos años.
La conducción económica supuso que los bancos públicos -el Provincia de Buenos Aires daba créditos a 20 años, con una tasa del 8,75%- podrían ofrecer tasas más bajas que las del mercado, para alentar a que lo mismo hicieran los privados. Estos, a su vez, reclamaron subsidios e intentaron negociar la constitución de un instituto hipotecario, con aportes públicos y privados, para solucionar diferencias entre los plazos a los que reciben los depósitos y a los que se les sugirió que presten. Tanto la CAC como la Cámara Inmobiliaria Argentina opinaron que el plan no funcionará, si no se aprueban los subsidios.
Para fomentar e incrementar los créditos, las entidades nucleadas por la Unión de Aseguradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones comenzaron a invertir en letras hipotecarias. La primera operación fue con el Banco Río.
Distintas correcciones a los anuncios iniciales fueron incorporadas al proyecto de ley dado a conocer por el Poder Ejecutivo Nacional, el 30 de agosto, a fin de facilitar el acceso a los créditos hipotecarios a los inquilinos. Se introdujo un nuevo sujeto de crédito, quien demostrará su capacidad de pago acreditando que “abonó puntualmente los alquileres durante 8 meses consecutivos”. Quienes no cuenten con ese respaldo, tendrán “la opción de celebrar un contrato de alquiler con opción a compra (“leasing”). Está previsto “un incentivo económico financiero que incremente la construcción de unidades destinadas exclusivamente al destino señalado”, consistente en la acreditación o devolución del IVA facturado en las compras de insumos, prestaciones o locaciones de servicios afectados a la construcción. El proyecto ya lo analiza un plenario de comisiones del Senado.
Curiosamente, no se comprobó la reacción esperada de los inquilinos cuando, el 1º del actual, entró en vigencia la norma del BCRA. Sólo hubo consultas en los 13 bancos que en principio adhirieron a la operatoria, donde argumentaron no haber recibido la circular correspondiente, pese a que la institución aseguró que la envió al día siguiente de anunciarla.
En la CAC señalaron que la iniciativa oficial “no es la solución definitiva” para el déficit habitacional y que se implementó para los tomadores de créditos y los desarrolladores inmobiliarios y no para los constructores.
En la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), a su turno, reconocieron que más importante es subsidiar los créditos a los compradores y recomendaron desgravar los impuestos a los sellos y a los ingresos brutos para reducir los precios de las viviendas.
A principios de este año, reaparecieron los préstamos extrabancarios, a plazos cortos, generalmente un año, para financiar hasta el 50% del inmueble, con una tasa mensual fija del 0,9 al 1,3%. Estarían dirigidos a quienes esperan cobrar un juicio, un contrato o una sucesión; quieren mudarse y aún no vendieron sus propiedades, o perciben buenas remuneraciones, pero “en negro”. No exigen, como los bancos, salarios “en blanco”; cuotas equivalentes al 25% o 30% de los ingresos, y determinada edad de los solicitantes.

Crecimiento muy importante pero desequilibrado

BUENOS AIRES.- “En el área de la vivienda, el crecimiento ha sido muy importante pero desequilibrado”, observó Ernesto Cavallo, asesor de la Cámara Argentina de la Construcción:
* En los sectores altos, que representan un 8% de la población, la actividad generada por los inversores resultó explosiva. Se encaró como reserva de valor o para una renta potencial, más alla de que hubiera una demanda genuina y con el riesgo de una saturación en el mediano plazo.
* Para los más humildes, el 55% de los habitantes, el Estado encaró una importante ejecución de obras, como las del Plan Federal de 120.000 unidades.
* Quedó ausente la clase media, que significa el 37% del total, por sus dificultades para comprar y la caída en términos reales de sus ingresos.
Hasta las resoluciones últimamente adoptadas, los análisis de Cavallo determinaron que la mayoría de la clase media no tenía posibilidades de acceso, por no disponer del capital inicial, aunque estuviera en condiciones de pagar una cuota que representara el 30% de sus entradas.
Antes de que el gobierno nacional improvisara un plan, que se corrigió sobre la marcha al menos en un par de oportunidades, el asesor de la CAC argumentó que las viviendas deberían hacerse con un aporte inicial de los compradores y una financiación de largo plazo del sistema financiero. Sobre la base de experiencias de países que realizan acciones y destinan fondos para que sus respectivas poblaciones accedan a viviendas, planteó la creación de “una masa crítica de recursos”, mediante el recupero de las cuotas a pagar de las unidades entregadas por el Fondo Nacional de la Vivienda, cuyas tenencias dominales no estuvieran regularizadas. Así se constituiría un fondo fiduciario para facilitar y financiar la labor estatal, que se alimentaría con la securitización de las hipotecas y eventuales aportes de las Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones (AFJP).
Después de la crisis que provocó medidas de emergencia, como la suspensión de las ejecuciones hipotecarias, Cavallo manifestó su convencimiento de que se deberían restablecer reglas de juego claras y permanentes. La evaluación y elección de la ingeniería financiera -el aporte inicial, tipo de préstamo y forma de repago-, tendría que elegirla cada comprador en función de sus posibilidades y de los ofrecimientos. No dejaron de recordarse los riesgos de las tasas variables y la escalada que registraron por aplicación de la circular 1.050, en la década del ‘70 del siglo pasado.
El plan por implementarse en las jurisdicciones de acuerdo con el Censo Nacional de Población y Vivienda 2001, debería achicar el valor de la cuota, que no debería superar el 30% del ingreso del solicitante. El proyecto previó el reintegro del aporte estatal con intereses bajos; un período de gracia hasta saldar el préstamo del sistema financiero, y amortizaciones más prolongadas para los solicitantes de menores ingresos.
Cavallo estimó que así podrían realizarse 30.000 viviendas al año. Pese a no descartar el subsidio a las tasas de interés, consideró que la propuesta consignada sería económicamente más eficiente y flexible y permitiría soluciones armadas por los propios beneficiarios.

Máximo valor

BUENOS AIRES.- De acuerdo con lo ocurrido en julio de 2006 respecto de igual mes de 2005, el indicador sintético de la actividad de la construcción subió el 27,9 en términos desestacionalizados y el 24,7% en los estacionalizados. En julio pasado, el índice desestacionalizado subió 3% y alcanzó el valor máximo de toda la serie histórica iniciada en 1993.
Las ventas de insumos considerados para elaborar el indicador de marras, reflejaron en general variaciones positivas en julio de 2006. En la comparación con el mismo mes del año pasado, ladrillos huecos treparon 109,5%; hierro redondo para hormigón, 27,6%; pinturas, 24,6%; cemento portland, 21,4%, asfalto, 18,9%, y pisos y revestimientos cerámicos, 7,6%.
La encuesta cualitativa captó que para el 65,4% de las empresas dedicadas a obras privadas, el nivel de actividad se mantendrá estable, mientras el 19,2% supuso que aumentará, y el 15,4% que disminuirá. Aquellas que pronosticaron una suba, la vincularon, fundamentalmente, con el crecimiento económico (33,2%), la mayor inversión en obras privadas (26,7%) y los nuevos planes de obras públicas (26,7%).
En cuanto a la cantidad de personal ocupado (permanente y transitorio), el 73,1% de quienes incursionan en las obras privadas previeron que no habrá cambios; el 15,4% que disminuirá, y el 11,5% que aumentará. El 26,9% de los empresarios manifestó tener dificultades para satisfacer su demanda de personal.
Los permisos de edificación para obras privadas en una nómina representativa de 42 municipios -entre los que se encuentran Neuquén y Viedma-, observaron en julio de 2006 una suba del 52,5% frente al mismo período anterior y anticiparon buenas perspectivas para la evolución de la actividad en los próximos meses. Idéntico indicador, en julio de 2006, continuó reflejando la tendencia creciente que mantiene desde hace más de cuatro años.
Datos del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJP) y de las declaraciones juradas de las empresas contribuyentes, permitieron al INDEC calcular los puestos de trabajo en relación de dependencia: 344.322 en el segundo trimestre de 2006, o sea que se incrementaron el 24,4% respecto de igual lapso de 2005, en lo que fue la decimotercera suba consecutiva.
Quienes se dedican fundamentalmente a obras privadas declararon que no variarán sus necesidades crediticias, en el 42,3% de los casos; no tomarán préstamos, 38,5%, y los aumentarán, 15,4%. Las solicitudes se canalizan principalmente por los bancos (71%).