El gobierno nacional insiste con su política de ‘grandes anuncios’ intentando modificar la tendencia que racionalmente marcan los mercados.
Para muchos analistas, toda esta puesta en escena es sólo una cuestión de imagen y en nada tracciona sobre los horizontes económicos del país.
La flexibilización del acceso al crédito, anunciada por la ministra Felisa Miceli, es más de lo mismo. Todos los estudios realizados demuestran que las pobres medidas lanzadas a los medios desde el gobierno central poco cambiarán el escenario actual del mercado inmobiliario.
La política económica puesta en marcha con la salida de la Convertibilidad tuvo ganadores y perdedores. Los asalariados no propietarios de viviendas se encuentran hoy en este último encuadre. Les es casi imposible ingresar en el sistema para adquirir una casa o departamento para poder dejar de alquilar.
Se profundiza la segmentación de la sociedad y, tal como los destaca el último informe de la Comisión Económica para América Latina (CEPAL), en la Argentina la mala distribución del ingreso generará una nueva clase de pobres: los que no tienen acceso a la vivienda propia.
El otro tema en la agenda económica del gobierno gira en torno al aumento del valor de los alquileres. El incremento de dicho rubro en el Indice de Precios al Consumidor (IPC) de julio alcanzó el 1%, acumulando un 8,2% en los siete primeros meses de 2006 y proyectándose para todo el año por encima del 15%.
Todo termina llevando a pronosticar que los inquilinos están en problemas. En más de una oportunidad y a través de este espacio del diario, se intentó dilucidar algunos puntos que presenta la problemática del mercado inmobiliario y la repercusión que tiene éste sobre el ciudadano común. Intentaremos, una vez más, hacer una fría evaluación de las recientes medidas anunciadas por Miceli en relación al acceso del crédito hipotecario.
Desde el gobierno se rumoreó en un principio sobre posibles regulaciones en el mercado (algo a lo que ya está acostumbrada la administración Kirchner), las cuales derivaron en un programa cuyo objetivo busca aumentar la oferta de unidades alquilables y reducir la cantidad de demandantes convirtiéndolos en propietarios. Es decir, retirar del mercado presión de demanda para equilibrar el mismo.
Un reciente informe elaborado por la consultora abeceb.com destaca que entre las medidas para que más familias tengan acceso a su vivienda propia se anunció el leasing, herramienta que demandará tiempo para poder ser efectiva.
El estudio remarca asimismo que, a partir de medidas relacionadas al crédito hipotecario, como el aumento del porcentaje del valor de la vivienda a financiar y el cambio en el ‘credit scoring’ pudiéndose utilizar el ‘track record’ de ‘buen inquilino’ como demostración de ingresos, se busca que mayor cantidad de familias compren viviendas financiadas por los bancos.
No obstante, estas medidas no podrán conformar la solución al acceso a la vivienda propia, dado que actualmente el principal problema reside en que los ingresos son bajos en relación al precio de las unidades habitacionales y que la tasas de interés continúan siendo altas, pese a que en algunos casos la misma se encuentra por debajo de la que se presentaba en la Convertibilidad, período de esplendor del crédito hipotecario.
Como se puede observar en el gráfico adjunto, para el promedio de los años 1994-2001, un departamento de 60 metros cuadrados tenía un valor equivalente a 5,1 años de salarios y esa misma relación asciende actualmente a 8,9 años, es decir, 3,8 años más.
Los precios de las viviendas se han incrementado, en pesos, por encima de la evolución que ha tenido la paridad cambiaria desde la devaluación y hoy el metro cuadrado, en la mayor parte de las ciudades del país, se ubica en dólares entre un 15 y 20% por encima del promedio de valores del período 1994-2001. En este mismo lapso, el salario promedio creció cerca del 60% en pesos. De ahí la diferencia que se observa en el gráfico adjunto en donde se relaciona el valor del inmueble con los ingresos anuales de un asalariado medio.
Por lo tanto, con los valores actuales de las viviendas y los niveles de ingresos de las personas, el aumento del porcentaje de financiación no constituye, por sí solo, una solución.
En el cuadro adjunto se realiza la ejemplificación de un crédito hipotecario para la compra de un departamento de 60.000 dólares, lo que equivale a 183.600 pesos al tipo de cambio actual.
De ese monto y dadas las actuales regulaciones, se financia el 70% del valor a una tasa variable, que es lo que hasta hoy estaba ofertando el mercado.
Lo que se observa es que a 15 años de plazo la cuota mensual es de 1.580 pesos, lo que se traduce en un requisito de ingresos familiares por parte de la entidad crediticia de 5.267 pesos mensuales. En este último valor reside, por lo general, el impedimento para poder acceder en primer lugar al crédito y, en segundo lugar, a la compra de una vivienda financiada.
Esto, tal como lo destaca el estudio de abeceb.com, se ve claramente en dicho cuadro donde sólo 212.702 hogares urbanos del país (2,88% del total de hogares según los datos oficiales) cumplen con la condición de tener ingresos familiares superiores a los 5.067 pesos. La situación no cambia demasiado si se extiende el horizonte del préstamo a 30 años dado que los ingresos requeridos siguen siendo elevados (4.557 pesos) por lo que sólo se amplía la cantidad de hogares en condiciones de acceder al crédito en 107.642, tal como lo confirman las estadísticas oficiales.

LAS NUEVAS MEDIDAS

Estas mismas estadísticas, que se presentaron párrafos arriba, son las que maneja el gobierno.
Si bien existe la presión de cierto sector del kirchnerismo de intervenir con firmeza el mercado inmobiliario (poner tope a los alquileres), primó por ahora la alternativa presentada por la ministra Miceli: flexibilizar el sistema para ver si los bancos liberan sus fondos para la toma del crédito hipotecario.
Sobre este punto, el gobierno también maneja otras estadísticas. Según los últimos datos suministrados por el Banco Central, los depósitos en el sistema se ubican hoy en torno a los 143.000 millones de pesos mientras que los préstamos de todo tipo alcanzan los 71.000 millones, mostrando una relación entre ambas variables del 52%. Teniendo en cuenta los encajes y las limitaciones adicionales del sistema, los bancos están en condiciones de poner en el mercado más de 40.000 millones adicionales a los que ya tienen cedidos como préstamos pero que, por diversas causas, no los coloca. La flexibilización del Miceli, busca liberar parte de estos fondos para la compra de viviendas.
En el otro cuadro adjunto se realiza el ejercicio con el supuesto de que se puede financiar el 100% de la unidad habitacional, que es el cambio en la regulación que dispuso el gobierno.
Con estas modificaciones, la situación no sólo no cambia sino que empeora, porque, cuanto mayor es el monto a financiar, mayores son los requisitos de ingresos familiares.
En este caso los requisitos para la financiación a 15 años ascienden a 7.525 pesos (2.200 pesos más que en el caso anterior) por lo que el universo de hogares que califican se reduce a 96.000 y, si se extiende el plazo de la financiación, la mejora es marginal en 20.000 hogares.
Con los ejemplos anteriores queda demostrado, tal como lo sentencia el informe de abeceb. com, que la medida anunciada por el gobierno no incentivará la cantidad de personas que puedan acceder al crédito hipotecario y, consecuentemente, a su primera vivienda. El principal problema está en los ingresos, un problema estructural del programa económico que, por ahora, tiene difícil resolución.
Sin embargo, si se supone que la relación ingresos/precios de los inmuebles se mantiene en los niveles actuales, para que aumente la cantidad de hogares con acceso al crédito, además del aumento de los plazos, la reducción del costo financiero total resulta un mecanismo alternativo (ver recuadro “La tasa...claves”). El gobierno debería comenzar a trabajar en esto, dejando de lado la posibilidad de toda intervención compulsiva del mercado, porque esto no hará más que retraer aún más la oferta de inmuebles.
El país ingresa en un año electoral. No hay que descartar que la actual administración vuelva a tomar decisiones políticas sobre el sistema que en el mediano plazo terminen por perjudicar al mismo. (J.L.)

La tasa de interés, otra de las claves

Otro de los puntos claves del mercado para el acceso hipotecario es la tasa de interés. Una tasa por arriba de los dos dígitos es una traba para que los bancos presten en el largo plazo.
El informe de abeceb.com realiza ejercicios en base a las condiciones de los ejemplos anteriores realizando supuestos de reducciones en el costo financiero total de 100, 300 y 500 puntos básicos en el costo final total (CFT) del crédito (ver infograma adjunto inferior).
De esta manera, se observa claramente cómo cambia la situación ya que, en el caso del 70% de financiación del valor de una vivienda de 60.000 dólares, reducción del CFT en 3 puntos desde el caso base de una tasa de 12,45% y con un plazo de financiación a 30 años, el ingreso requerido pasa de 4.557 a 3.588 y, lo que es más importante, casi se duplica la cantidad de hogares en condiciones de acceso al crédito (de 320.344 a 608.604).
Si la reducción del CFT fuera de 5 puntos, el número de hogares con ingresos suficientes ascendería a 968.126
En conclusión, en el corto plazo se sabe que la relación ingreso/precio de vivienda no va a mejorar.
Por lo tanto, si se quiere mejorar el acceso a la primera vivienda propia, las recientes medidas dispuestas por el gobierno a partir del cambio en la regulación para el otorgamiento de créditos hipotecarios no generan mejoras visibles.
En consecuencia, será necesario acelerar la implementación de una medida como el leasing o buscar los mecanismos para aumentar los plazos de los créditos hipotecarios paralelamente a que se reduzcan las tasas de los mismos.
La mejora en el poder adquisitivo de los salarios es el otro tema pendiente.
En este punto el gobierno es consciente de que existe incompatibilidad en el programa económico para sostener un dólar alto (con todos los beneficios que ello trae aparejado para el fisco) y salarios fuertes.

La tasa de interés, otra de las claves

Otro de los puntos claves del mercado para el acceso hipotecario es la tasa de interés. Una tasa por arriba de los dos dígitos es una traba para que los bancos presten en el largo plazo.
El informe de abeceb.com realiza ejercicios en base a las condiciones de los ejemplos anteriores realizando supuestos de reducciones en el costo financiero total de 100, 300 y 500 puntos básicos en el costo final total (CFT) del crédito (ver infograma adjunto inferior).
De esta manera, se observa claramente cómo cambia la situación ya que, en el caso del 70% de financiación del valor de una vivienda de 60.000 dólares, reducción del CFT en 3 puntos desde el caso base de una tasa de 12,45% y con un plazo de financiación a 30 años, el ingreso requerido pasa de 4.557 a 3.588 y, lo que es más importante, casi se duplica la cantidad de hogares en condiciones de acceso al crédito (de 320.344 a 608.604).
Si la reducción del CFT fuera de 5 puntos, el número de hogares con ingresos suficientes ascendería a 968.126
En conclusión, en el corto plazo se sabe que la relación ingreso/precio de vivienda no va a mejorar.
Por lo tanto, si se quiere mejorar el acceso a la primera vivienda propia, las recientes medidas dispuestas por el gobierno a partir del cambio en la regulación para el otorgamiento de créditos hipotecarios no generan mejoras visibles.
En consecuencia, será necesario acelerar la implementación de una medida como el leasing o buscar los mecanismos para aumentar los plazos de los créditos hipotecarios paralelamente a que se reduzcan las tasas de los mismos.
La mejora en el poder adquisitivo de los salarios es el otro tema pendiente.
En este punto el gobierno es consciente de que existe incompatibilidad en el programa económico para sostener un dólar alto (con todos los beneficios que ello trae aparejado para el fisco) y salarios fuertes.