| | “No es posible sobrevivir con estos precios”, fue la respuesta que dio Mariana, histórica inquilina de Neuquén, al comentarle la inmobiliaria cuánto iba a costar el nuevo alquiler a partir de la renovación del contrato.
Y Mariana no es la única. En toda la región de Río Negro y Neuquén los alquileres han sufrido importantes incrementos desde la salida de la Convertibilidad. Los datos, en este sentido, son preocupantes para un asalariado de clase media que carece de poder de ahorro que le permita capitalizarse con el fin de ingresar al sistema financiero para poder acceder al crédito hipotecario para la compra de vivienda.
¿Están altos verdaderamente los alquileres? Y, si es así, ¿cuál es la causa?
Cuando se analizan las variables macroeconómicas del país y su evolución en los últimos 10 años, existen argumentos como para señalar que los alquileres se mantienen en los niveles que históricamente se manejaron en el país y, en algunos casos, hasta se puede demostrar que están por debajo de este promedio de mercado. Tal como se destaca en el gráfico adjunto, el precio registrado en los alquileres crece a tasas importantes entre el período 2002-2005, proyectándose para este año un incremento promedio del 7% al cierre del 2006. Un valor que se encuentra por debajo de la inflación.
Un departamento en Neuquén, que en 1997 se alquilaba a 600 pesos por mes, hoy se está ofertando entre entre los 1.000 y 1.200 pesos mensuales. Si uno lleva estos valores a dólares observa que, por el mismo departamento que en 1997 se pagaban 600 dólares, hoy se están abonando no más de 400 dólares. Valor un 50% menor en moneda extranjera.
Otro dato que va en línea con el que mencionamos es que, en la época de la Convertibilidad, un propietario obtenía por sus alquileres, en promedio, el 8% anual del valor de mercado de la vivienda. Hoy ese índice en muy pocos casos sobrepasa el 6% anual. Todo esto indica que, desde la oferta, no es un brillante negocio alquilar.
¿Desde la demanda cuál es el problema? Qué es casi imposible para un asalariado medio pagar hoy 400 dólares por mes por un alquiler, cosa que sí era accesible en 1997. Aquí queda expuesto una vez más el deterioro que sufrió el salario desde la salida de la Convertibilidad y lo poco que ayudaron los aumentos otorgados por los distintos sectores de la actividad para recomponer el mismo.
Esta claro que el nuevo modelo ‘kirchnerista’ consolidó las finanzas públicas, las economías regionales y permite al país mantener un superávit comercial, pero complicó –y mucho– la situación del asalariado frente al problema de acceso a la vivienda.
En definitiva, el mercado inmobiliario, pese al boom coyuntural que vive, esta empobrecido. Tanto la oferta como la demanda de viviendas para alquilar no encuentran su equilibrio.
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Neuquén, Guillermo Reybet, aseguró en este sentido que la demanda de alquileres entró este año en una “meseta” y opinó que sólo una expansión de la oferta permitirá que bajen los valores hoy vigentes en el mercado.
El problema que se observa en el corto plazo con la oferta de nuevas viviendas para alquilar son los costos que continúan creciendo en todo el rubro construcción. En 2003 el metro cuadrado para una vivienda a estrenar (departamento estándar en Neuquén capital) se ubicaba entre los 500 y 600 dólares. En el 2005 ese valor se ubicó por encima de los 800 dólares y, para este año, se proyecta que el mismo alcanzará –y en algunos casos superará– los 900 dólares el metro cuadrado.
Este incremento, sin duda se trasladará la precio de los alquileres si se quiere mantener en el largo plazo el 6% de rentabilidad anual que exige un negocio como éste. Pero volvemos a marcar aquí las asimetrías del programa económico argentino. El mercado habla de metro cuadrado de construcción en dólares con alquileres en pesos. Una ecuación incompatible en el mediano y largo plazo.
Si los alquileres no acompañan la suba en el costo de la construcción, la oferta de viviendas se amesetará y estaríamos frente a un aumento de precios de los alquileres no por la vía ‘suba de costos’ sino proveniente de la mano de un nuevo desequilibrio del mercado: más demanda que oferta.
Esto nos muestra que, en tanto suban los valores de las propiedades, los alquileres –en menor o mayor medida– acompañarán este incremento hasta un nuevo techo. TENDENCIAS Si bien es difícil proyectar la evolución del mercado inmobiliario en el tiempo, todo pareciera indicar que existe cierto margen para que los valores de las propiedades continúen creciendo en el corto plazo. Las causas son tres:
* Los costos que se mantienen crecientes.
* Las tendencias que se observan a nivel nacional e internacional.
* Falta de alternativas financieras de inversión en la Argentina, por lo que se sigue mirando el ladrillo como una salida para el ahorro. Y esto presiona sobre el mercado.
En una economía fuerte, las propiedades y los alquileres siempre están altos. Tal es el caso de los Estados Unidos y la Unión Europea, donde el metro cuadrado en las principales ciudades se encuentra por encima de los 6.000 dólares y los alquileres acompañan estos precios.
En la Argentina difícilmente este escenario pueda sostenerse. El bajo poder adquisitivo de los salarios hace imposible soportar un crecimiento sostenido sobre los alquileres en el mediano y largo plazo. La única salida para corregir este desvío es la llegada del crédito hipotecario, algo casi inexistente desde la salida de la Convertibilidad.
Los nuevos gestos ‘políticos’ de la ministra Felisa Miceli, anunciando esta semana menores restricciones para el acceso al crédito, se quedan sólo en anuncios políticos. Si no hay una real recuperación del salario no habrá posibilidades de que los bancos habrán sus puertas al crédito.
Es por ello que todos los analistas hablan del corto plazo, pero pocos son los que arriesgan a proyectar la actividad en el mediano y largo plazo (a más de dos años).
El gobierno nacional está tentado de intervenir el mercado, tal como lo hizo en otras oportunidades. La oferta y la demanda presenta hoy importantes desvíos. Un ejemplo típico de ello lo da la localidad de Rincón de los Sauces en Neuquén, donde un alquiler de una vivienda de dos dormitorios hoy se paga por encima de los 2.000 pesos por mes. La falta de propiedades en una localidad que vive del petróleo, con un barril en torno a los 70 dólares, determina estas distorsiones.
No cabe la menor duda que intervenir el mercado acentuará aún más las diferencias que existen hoy entre la oferta y la demanda.
Los operadores temen que el gobierno vuelva con estas viejas prácticas. Reybet opinó que “la mejor forma” de provocar una baja en el valor de los alquileres es incentivando la construcción de nuevos inmuebles y se opuso a una salida basada en la intervención del Estado. El empresario planteó que la regulación de las locaciones derivaría en una retracción de la oferta en la que saldrían “perdiendo los dos, el inquilino y el propietario”.
El titular de Acipan (Asociación del Comercio, Industria, Producción y Afines del Neuquén), Edgardo Phiellip, coincidió con Reybet respecto de la posibilidad de una regulación de los contratos de locación. “No estamos de acuerdo porque no es una solución, además de que el control es impracticable en ese rubro”, sostuvo.
(RC/AN/AR/AB/ARS) De la mano de la psicología Los alquileres suben a buen ritmo, pero los salarios no los acompañan.
En consecuencia, más que nunca manda la negociación.
En estos términos se razona hoy en las inmobiliarias del Alto Valle de Río Negro cuando se reflexiona sobre la estampida de la demanda de alquileres y las expectativas que anidan en la oferta sobre la renta a obtener. Es un trámite que en general sigue estos pasos:
* El potencial inquilino está condicionado para pagar esos “100 pesos”.
* La inmobiliaria ve en ese potencial cliente “alguien seguro, una pareja que merece confianza”. Acto seguido, llama al propietario, al que las cualidades de la pareja poco le interesan, pero sí quiere alquilar el departamento que con tantos ahorros construyó o compró.
–El propietario viene. Por principio se niega a negociar. Entonces, las inmobiliarias se convierten en psicología pura: “Mire, son buena gente, le van a cuidar el departamento”... “Mañana le contestó”... “Chicos, partimos los 100 en 50 y yo ablando al propietario”... Y bueno, entre ansiedades de uno y expectativas de otro, prima el acercamiento. ¡Y se acuerda, siempre se acuerda! –reflexionan en una importante inmobiliaria de Roca. Los costos de la construcción crecieron 17% Los valores de los inmuebles en el interior del país habrían crecido 17% en este año, lo que determinaría que los precios comenzarían a encontrar un punto de equilibrio, según un informe privado.
El sitio especializado ReporteInmobiliario informó que en el 2004 los precios habían subido 25% respecto del 2003 y que en el 2005 habían aumentado 23% respecto del 2004, por lo que el incremento de 17% de este año demostraría que se habría arribado a una meseta en los costos.
Al buscar las razones de estos aumentos, se determinó que el renovado interés en vivir en las ciudades hace que se vuelvan a desarrollar edificios en propiedad horizontal sobre los cascos urbanos. Asimismo, la demanda de departamentos está incentivada por problemas de seguridad y, en otros, por los altos costos de traslados que se dan hoy desde los centros urbanos a las afueras de las ciudades o sectores de mayor uso residencial. “La gente de mayor edad prefiere vivir en un departamento en la ciudad”, comentaban desde Neuquén.
Los valores más altos en promedio por metro cuadrado los ostenta Bariloche con 950 dólares. Le siguen Neuquén con 900 dólares en promedio, Comodoro Rivadavia con 800 dólares y Rosario con un valor de 750 dólares. Las localidades que más se han apreciado durante los últimos 12 meses han sido Santiago del Estero, Neuquén, Resistencia y Posadas, manteniéndose estables los valores en Comodoro Rivadavia, San Luis capital y San Salvador de Jujuy.
La suba del 17% del costo de construcción este año repercutirá en forma directa sobre los alquileres. |
