Durante muchos años, y con ejemplos bien recientes a mano, el Estado municipal no sólo fue testigo indiferente de la especulación inmobiliaria sino más bien su cómplice directo. Es esperable que los inversores privados pugnen por subdividir sus tierras más de lo permitido y por construir donde no se puede. Su visión es la del rédito propio e inmediato y por lógica le dejan al Estado la preocupación por el interés colectivo.

En ese clima general, es un giro auspicioso la presentación del proyecto de ordenanza promovido por el edil del ARI Darío Rodríguez Duch destinado a asegurar la participación municipal en la renta de la tierra. La propuesta define así a la "plusvalía" que generan determinadas decisiones del Estado como una rezonificación, el cambio de parámetros para el uso del suelo, la realización de obras públicas o cualquier decisión administrativa que permita un mejor aprovechamiento de la tierra.

Cualquier análisis sobre el proyecto remite desde ya al traumático caso "Dos Valles". Esa urbanización privada fue autorizada hace un par de meses por ordenanza con un convenio adjunto por el cual la empresa propietaria se comprometió a realizar obras de gas y agua en el lindante barrio El Pilar.

La transacción fue vergonzante pero quedó disimulada por la ausencia del Estado en la solución de las necesidades de los vecinos. Así lo vieron los concejales, para quienes ese canje fue justificación suficiente del cambio de parámetros que multiplicó por diez el valor de las tierras de Dos Valles.

El propósito enunciado es el de "recuperar para la comunidad al menos una porción de los incrementos de los valores inmobiliarios que se encuentran íntimamente ligados a decisiones estatales". Por los cuales (vale agregar) el privado no realiza esfuerzo alguno, fuera de trajinar los despachos y pasillos necesarios para convencer a quien corresponda.

El monto de la compensación podrá fluctuar entre el 10 y el 30% de la plusvalía obtenida. De aprobarse la ordenanza, explicó Duch, los fondos que se recaude bajo ese mecanismo irán en un 40% a "infraestructura y equipamiento comunitario ", otro 40% al desarrollo de espacios públicos y el restante 20% a engrosar el presupuesto participativo.

Aun cuando estén previstos los recaudos para evitar toda discrecionalidad, los antecedentes del municipio en su relación con los grandes actores del mercado de la tierra obligan a escudriñar cada coma de la iniciativa y examinar con todo detalle los posibles escenarios futuros.

El concepto de impuesto tal vez sea controvertido y también despertará sospechas cualquier intento de enviar lo recaudado a "rentas generales".

Pero en un municipio con planes propios de crecimiento y controles adecuados sería ésa la mejor fórmula para evitar presiones y abusos como los ocurridos con "Dos Valles".

¿Qué freno habrá para las seguras embestidas de los privados que reclamarán aprobaciones a cualquier costo y esgrimirán como "zanahorias" las obras y fondos frescos frente a un Estado famélico? Si la idea es propiciar una mejor distribución del ingreso ¿cuántos políticos tienen claro que antes de enroscarse en proyectos sobre la renta diferencial alcanzaría con diseñar un sistema tributario progresista y una distribución del gasto afín a ese principio?

¿Si la apropiación municipal de rentas diferenciales de la tierra es menor a la esperada, estarán garantizadas las obras básicas que los barrios necesitan? ¿No habrá allí una presión extra para aprobar nuevos convenios a como dé lugar?

Aunque su espíritu marche por otro lado, el proyecto seguramente pondrá en tensión las normativas ambientales y los límites impuestos por la llamada "planificación estratégica".

El principal mérito de la iniciativa es que llega para cubrir un vacío y por una vez propone un debate "de fondo", esa especie en extinción dentro de la frondosa agenda de los asuntos públicos.

Pero también inaugura el riesgo de nuevas trapisondas urbanísticas, como las que acentuaron las desigualdades en la distribución del ingreso y provocaron una crisis habitacional enorme en una ciudad donde tierra libre es lo que sobra. 

Daniel Marzal
dmarzal@rionegro.com.ar