Los mercados financieros de Estados Unidos tuvieron en esta primera parte del año un fuerte movimiento a la baja ante la notable caída de precios de las propiedades y sus efectos en la disminución de la construcción, conjuntamente con temores sobre los créditos con dificultad de pagos. En el último comunicado de la Reserva Federal Norteamericana del 9/5/07, aún se menciona que continúa el "ajuste" del sector inmobiliario residencial.
Los síntomas que anunciaron los problemas fueron: la disminución de permisos de construcción, la baja en la demanda de préstamos hipotecarios y la mayor tardanza que soportaban los propietarios para vender inmuebles. El interrogante era, y es, en cuánto puede afectar al resto de la economía la caída del sector inmobiliario.
En abril próximo pasado, la Bolsa de Madrid bajaba pronunciadamente ante los turbulentos problemas de una gran empresa inmobiliaria de Valencia que veía caer su cotización un 60% en pocos días. Las noticias de la desaceleración de la construcción en España afectaron a las empresas del sector y a los bancos, principales sostenes de la expansión.
También proyectaron una sombra a los inmigrantes, que en gran número encontraron trabajo en esta rama de la economía.
En 1998 la construcción en España comenzó un notable ciclo ascendente, acompañado de una suba del 6% en el precio de la vivienda. En el 2002 el consumo de cemento en la península llegó a su máximo histórico. En abril del 2004 el progresivo aumento de los precios de la vivienda era, en términos interanuales, del 18,4%. Al año siguiente, el FMI alertó a España sobre los excesivos precios de las propiedades y la peligrosa espiral especulativa del sector.
En mayo del 2006, miles de jóvenes se movilizaron en manifestaciones demandando viviendas dignas; posteriormente, se realizaron otras marchas con la misma solicitud a los poderes públicos, como la impresionante protesta en Madrid del último 24 de marzo.
Después de ocho años del denominado "boom inmobiliario", éste comenzó a perder fuerza dejando por un lado a millones de españoles con altísimas deudas en sus créditos hipotecarios, mientras que por los elevados precios excluía a otra gran parte de la población del acceso a la vivienda, primer paso hacia la emancipación de las jóvenes generaciones. La experiencia internacional en los dos lados del Atlántico probaba una vez más el engranaje de los ciclos inmobiliarios y su clásico derrotero con su apogeo y perigeo.
En nuestro país, con posterioridad a la devaluación y la apropiación de depósitos, hemos vivido una continua valorización de la vivienda. En términos de dólares, en muchas regiones del país, sus precios están más altos que en los tiempos de la convertibilidad.
Es obvio que la vivienda no es un mercado homogéneo, ya que no es lo mismo un departamento en la lujosa zona de Puerto Madero que en un barrio de Bahía Blanca.
Sin embargo, algunas particularidades han configurado el mercado inmobiliario argentino.
En primer lugar, la desconfianza a depositar fondos luego de soportar el corralito, corralón, pesificación, etc. que, conjuntamente con tasas de interés negativas, empujaron como una lógica opción la inversión inmobiliaria. En segundo lugar hubo un atraso en la construcción de viviendas durante la década del '90 por la especulación financiera, que agravó el gran déficit sobrellevado por el país.
En la actualidad, el crédito hipotecario es escaso y buena parte de la construcción de vivienda está dirigida a compradores de alto poder adquisitivo, dejando al Estado la tarea de ofrecer a los sectores populares casas de bajo precio y largas condiciones de pago.
Estas dos realidades muestran caminos diferentes: la vivienda de alto valor pareciera haber llegado a una estabilización de precios con una probable tendencia a disminuir. Sin olvidar que el número de viviendas construidas, las efectivamente vendidas y la evolución de sus precios son cuestiones que no se dan simultáneamente en el tiempo.
Como contraparte, los aproximadamente 5.000 inscriptos para un plan de 120 viviendas del IPPV en Bariloche son la muestra del drama habitacional que enfrentan miles de familias y cuya extrema manifestación es la ocupación de terrenos o construcciones abandonadas.
ERNESTO BILDER (*)
Especial para "Río Negro"
(*) Economista. Docente de la UNC
